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２００４武汉土地市场之拐点

　　[提要]２００４年，随着土地储备制度的进一步推进，土地这种不可再生的稀缺资源会更多地回归政府手中，让经营性土地进入土地有形市场。而在全国开发商大举实施市场扩张、跨区域开发，吹响向二线城市进军的号角声中，武汉以其丰富的土地资源和水景资源将成为首选之地。公开透明的土地市场，活跃的房市，日益增加的需求量，会吸引更多的实力品牌企业进驻武汉安营扎寨，从而掀起新一轮圈地运动的热潮。武汉市在新一轮经营城市战略中，已经制定了结合城市规划，加大旧城改造力度的发展计划。目前，武昌的积玉桥片区，江岸的永清街片区，硚口的新华西路片区和今年两次挂牌
２００４年，随着土地储备制度的进一步推进，土地这种不可再生的稀缺资源会更多地回归政府手中，让经营性土地进入土地有形市场。而在全国开发商大举实施市场扩张、跨区域开发，吹响向二线城市进军的号角声中，武汉以其丰富的土地资源和水景资源将成为首选之地。公开透明的土地市场，活跃的房市，日益增加的需求量，会吸引更多的实力品牌企业进驻武汉安营扎寨，从而掀起新一轮圈地运动的热潮。 武汉市在新一轮经营城市战略中，已经制定了结合城市规划，加大旧城改造力度的发展计划。目前，武昌的积玉桥片区，江岸的永清街片区，硚口的新华西路片区和今年两次挂牌的江岸二七路片区的拆迁工作正如火如荼地进行着，据悉，按武汉市政府规划，今年主要供地区域还有汉阳区和汉江两岸的开发用地，这些地块大多也位于旧城区。 据相关预测，武汉市２００４年向市场供应的旧城区土地约有３０００亩到４０００亩的规模。因为多年来武汉市的旧城地产开发投资很小，绝大多数资金都投向了城郊或开发区。武汉市旧城改造迫在眉捷，急需投资，犹如干柴；而开发商在武汉投资激情勃发，势如烈火。干柴烈火，土地市场将演绎何等精彩故事呢？ 有业界人士认为，今年的武汉地产市场会出现拐点，地价拉动房价陡升。 旧城改造与城郊开发 加大旧城改造力度，实际上首先是市场的选择。近年来，房地产开发商把目光都投向了武汉市的郊区和东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区，这有市场和政策两方面的诱因。前些年，武汉市的房地产正处于价格竞争的时代，武汉人买房子价格低是首要条件。在２００２年７月１日前，武汉市郊区土地协议出让的价格很低，约１０万元／亩至３０万元／亩，大块土地花很少资金就可拿下。折算楼面地价２００元到４００元／平方米，加上建安成本，房屋销售价不足２０００元／平方米，仍有很大利润空间。武汉市郊区所拥有的丰富土地资源，在短短几年内被开发商迅速圈定。就在２００３年７月１日前后，开发商在武汉市的圈地运动，达到近乎疯狂的地步。而中心城区除地价高出郊区很多外，因为还要面临拆迁的麻烦，结果就被“晒”了起来。 多年来，武汉市郊区房地产开发量越来越大。而大块土地的大盘开发所暴露的郊区市政配套滞后等诸多问题，加上日益饱和的郊区市场需求，让郊区廉价的房子不再是武汉市民的唯一选择。政府高层人士也开始看重城郊房地产开发，将武汉两江三镇本已很大的城市构架越摊越大，随之出现的城市市政配套建设资金匮乏等问题，政府和开发商都不可能在短期内解决。 同时，由于近年来中心城区开发投资力度不够，让武汉市整体功能形象不能够适应新一轮经济发展的要求。与沿海城市日新月异的变化相比，武汉市犹如一位衣杉褴褛的老妇步履蹒跚，踯躅不前。 武汉加快旧城改造的步伐已是大势所趋，回归旧城是市场与政策的双重选择。今年，为了认真贯彻国务院关于进一步治理整顿土地市场秩序、清理开发区园区用地的指示精神，武汉市已把开发区土地纳入土地储备的笼子里，让武汉郊区的土地开发从政策上得到控制。 政策的方向性与规模的适度性 从表象上看，武汉市前几年大举进军郊区，现在又突然转向旧城，建设新都市来个１８０度大转弯，令许多人费解。为此，记者采访了中国土地学会常务理事、华中农业大学土地管理学院副院长、博士生导师张安录教授。 张安录教授说，我国人多地少，耕地保护的压力很大，提高土地的利用率迫在眉睫。因而，国务院近期出台了一系列进一步治理整顿土地市场秩序的相关政策，其目的是让城市经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行，清理违规设立的各类开发区园区，对开发区园区违反土地利用总体规划或城市总体规划圈占的土地，圈而未用缺乏建设资金的，政府依法收回土地并复耕；已开发建设的土地，不能恢复耕地的，恢复原用途。 从近两年看，武汉市土地主管部门从国家利益出发，城市经营性土地实行招、拍、挂启动得较早，工作做得比较好。但目前对武汉市来讲，突出的问题是提高土地利用率。控制郊区、开发区土地违规操作，保护耕地，是为了让增量土地合理利用，而城市中心区域的存量土地也要尽快盘活，显化其价值，这是提高土地利用率的另一方面。因此，武汉市今后控制郊区和开发区的土地，与加大旧城改造力度、盘活存量土地，两者在政策的方向性上是正确的，目的也是一致的，都是为了提高土地利用率。 但对旧城改造也要做定量的分析，也就是说，旧城改造的规模与时机选择，都需要认真研究，并制定相应的配套政策。旧城改造的规模要适度，并且要有一个渐进的过程。如果规模过大，在短期内势必会造成资金的积压，和开发物业的空置，因而旧城改造应该分阶段、分区域、有步骤地实施。 地价与房价 张教授说，武汉市老城区土地利用率不高，开发旧城是对的，但在大量进行旧城改造的过程中应考虑其对土地市场的影响，继而对房市产生的冲击。他分析道，随着老城区存量土地的大量供应，会让城市的土地价格上升，而城郊增量土地供应的减少也会使土地市场价格上升。这样，武汉市的土地市场，会面临老城区增量土地供应量的集中释放和郊区土地减少供应的双重拉动，从而让城市土地价格迅速飚升。 自从我国各城市全面推行城市经营性土地招、拍、挂制度以后，政府在经营土地中，有些地块不设上限，无限要价，往往有些成交的土地价格高得离谱，政府在利用政策进行调控土地市场的功能上体现的不够。按道理，每个城市都应让土地市场的土地供应量与土地价格保持稳定的增长。但在这方面，很多城市都做得不够，因而土地市场对房市产生了巨大的冲击。 今年，武汉旧城改造可能遇到的问题是土地价格的迅速攀升，从而对市区黄金地段的房地产市场产生巨大的拉动，导致房价大幅上扬；而另一方面，武汉的房地产市场与北京、上海和深圳又有所不同。武汉市的地域性和较低的市民收入，是不能与北京、上海等大城市相提并论的。 从２００３年武汉的房地产市场看，全市的房价已经同比上涨了１０％以上。据业内人士分析，２００３年普通住宅均价要达到２４００元／平方米以上，而这个价格对大多数武汉市民来讲实在是很高了。 如果２００４年武汉市旧城改造的步子迈得很大，那么武汉的地产市场必然将产生令人称奇的变化。 武汉市房管局资深房地产专家陈新政在谈到武汉的地产市场时说，房地产的价格是由市场供应给与需求双方决定的，而不单靠土地价格和建安等成本因素决定。土地价格的攀升拉动了房价上升，市场不接受，消费者买不起，也是有价无市，这样会增加房地产市场的风险。政府在对行业进行宏观管理时，应让经济社会保持发展的持续性和稳定性，并协调市场要素和市场关系。武汉市前两年土地价格低，是因为郊区土地供应量太大造成的。而我国有些城市在土地供给量的控制方面做得较好，如西安市。西安的土地是采取不饱和供应，因而其地产市场态势始终保持平稳增长，房价水平也较高。 假如武汉市旧城区的存量土地，在短期内以很大的供应量推向市场，武汉市的房地产市场将面临巨大的冲击。对此，政府有关部门应该加以慎重研究。 显然，目前武汉的地产市场正处在一个关键的节点上，而武汉的房地产业也正处于新的转型期。２００４年，相信市政府、行业主管部门和开发商，都会有一个更好的表现。 　　
责任编辑/燕
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