银行尴尬 国土局失效监控 抵押房成房市膏肓之疾

抵押房幽灵
不是所有的购房者都会去调查所购房子的背景。可是在“广地事件”之后，人们开始变得小心翼翼起来。

 
最近，李先生有些纳闷，自己在国庆期间买的海珠区赤岗某盘的房子按揭一直办不下来。而合同是10月中旬签订的，首期款已经付完，按照商品房买卖合同规定，在30个工作日就应该可以鉴证，然后去银行办理按揭手续。

12月2日，李先生去珠江新城广州国土房管局交易中心查自己的房子是否抵押，果然不出所料，房子早就被开发商抵押给了农行东山支行。这下可把李先生气坏了，当时开发商卖楼的时候压根就没提房子抵押的事情，而且信誓旦旦的保证可以办理任何手续的。

而胡先生的遭遇就更奇怪了。11月22日，他看中番禺洛溪板块海某某的一套房子，由于最近关于抵押房的新闻特别多，胡先生想看看商品房预售许可证，但是找遍整个售楼部大厅也没有看到原件，只是在前台看到了缩小过的复印件，上面显示了他所要买的那栋房子没有抵押纪录，当他坚持要看原件时，销售人员说原件拿去办相关手续了，房子肯定没有问题。

于是胡先生就付了1万元定金。回来之后胡先生还是觉得不放心。两天之后他去了番禺国土房管局，答案是该套房在11月21日已经抵押给了中国银行番禺支行，就在他付定金的前一天。12月5日，胡先生再次来到该楼盘销售部，找开发商要求退钱。负责销售的黄经理在接到胡先生电话时声称自己不知道房子抵押的事情，但是在半个小时之后，从外面赶回来的黄小姐却告诉胡先生另外一个“好”消息，他看中的那套房子已经被解押了，房子的产权没有任何问题，不信你可以再去查一次。

胡先生迷惑了。没想到一套房子的背后竟然有这么多复杂的故事，现在他反而不知道是该退定金还是选择这套房子。“刚开始就这么麻烦，以后办理房产证会不会很顺利？”胡先生心里想。

一位房地产业内人士告诉记者，开发商卖抵押房是很普遍的事情，特别是那些实力不是很强的中小开发商。

银行的尴尬

银行和开发商总是在同一条船上。开发商需要银行的贷款才能维持房地产项目的顺利进行，而个人按揭贷款目前是银行最稳定的收入之一，从一开始两者的利益就紧紧地连在一起，谁也离不开谁。

中原地产张颖分析认为，开发商目前在银行的抵押有三种形式：用土地抵押贷款；建成的现楼抵押；公开在售的商品房抵押。

不管是哪种形式，抵押给银行的房子银行是拥有第一处置权的，开发商是没有权利去卖这些已经抵押给银行的房子。“从法律的角度看，如果开发商卖了抵押给银行的房子，实质上是在卖银行的房子，而合法的途径是先还银行的贷款，解除抵押登记之后才能去卖。”广东金桥百信律师事务所的詹礼愿告诉记者。

这刚好是一个悖论。开发商正是因为资金短缺才去银行贷款，而如果要先还贷再卖房的话对实力不济的开发商来说是不可能的。“其实银行也知道开发商卖抵押房的事情，因为银行本质上也希望开发商早点卖掉房子，一是好收回贷款，二是可以从客户的按揭中获得一笔收入。”詹礼愿认为。

中原地产的张颖认为银行是不会阻止开发商去卖抵押房的。抵押房的产权是很清晰的，银行手里拿着抵押登记权属证明，如果开发商能够还款，风险当然是没有的。即使开发商不能及时还款，风险也只是转移到了消费者身上，从最坏的情况考虑银行最后还可以拍卖这套房子来保证自己的贷款利益。

正是在开发商和银行的通力协作下，大量抵押给银行的房子就可以光明正大的上市销售了，而消费者要是不去查的话，就会很容易掉进抵押房的“陷阱”。

国土局的失效监控

按照国土房管局的规定，抵押房是不能上市销售的。

国土房管局的第一个关卡是《商品房预售许可证》。据詹礼愿介绍，国土房管局必须在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，而且要求开发商要把原件挂在售楼部显眼的地方，购房者可以在买房的时候一目了然。而开发商对付这个很容易，大量的楼盘在卖楼时候是不会把商品房预售许可证原件拿出来的，大部分用的都是复印件，而原件上抵押内容很容易被覆盖掉了。

“而目前国土房管局不可能去每个楼盘现场办公，对于开发商的这种行为也就‘鞭长莫及’了，但是如果监管再严点，采取强制性处罚措施，开发商也就不敢如此大胆。”一位从事房地产销售的朋友对记者说。

关键是开发商还可以充分利用政策的漏洞。中原地产张颖告诉记者，商品房预售许可证现在实行的是年审制，也就是说开发商可以在拿到证之前不做抵押，那么商品房预售许可证上就显示这栋房子是干净的。但是在办好预售许可证之后，开发商再去银行做抵押贷款，那么这栋楼的抵押情况就只有开发商自己清楚了，购房者无法识别。

记者就此事采访了番禺国土局相关人士，他明确告诉记者开发商在取得预售证之后确实可以办理银行的抵押登记，但是房管局还是可以从买卖合同上去监控。因为一套房子只有一个号码，如果先不处理以前的抵押登记的话，后面的签证是不可能办下来的，这也是房管局最后的“绝招”。

但是广地花园却暴露出这种监控的无力。据广地花园一位从事销售的人员告诉记者，其实开发商可以通过改房号来躲过房管局的监控。比如先用A区一个名字在一家银行办理抵押贷款，然后改名B区之后再去另一家银行办理贷款或者卖给消费者，房管局从送上来的文件中是很难发现，除非对照规划施工图纸才能看出，但事实是监管部门很少做这种细致的工作，大量的重复抵押也就出现了。

抵押房的背后

虽然抵押房不是什么“洪水猛兽”，但是这段时间暴露的广地事件和贝丽花园事件再次让人们感受到了抵押房的潜在的风险。

詹礼愿认为，对业主来说这种风险还是很大的，如果开发商在收钱之后转作他用，没有还钱银行就不能解押，那么和开发商签订的合同就是无效的，属于重复买卖，业主对这个房子是没有处分权的。

“如果开发商的资金链出现问题，银行随时可以要求法院查封房子，整个楼盘可能发生烂尾，而业主的鉴证、房产证都不可能办理，银行还有权要求拍卖这个房子，业主的利益无法保障。”张颖对记者说。“如果开发商的实力还不错，有很好的诚信，而且这个楼盘的位置不错，销售很好的话开发商是有可能一套一套的解押的，风险可能会小些。”

抵押房对银行同样有着巨大的风险。詹礼愿告诉记者，目前市场的评估很不规范，对于一些房子的估价过高，即使银行拥有第一处置权，但是这些抵押的房子最后拍卖的话可能连本金都收不回来。而张颖认为目前银行的激烈竞争也给了开发商很多空子可钻，开发商从一家银行贷款去解在另外一家银行抵押房，轮流套现，为重复抵押埋下祸患。

近日，央行行长周小川在“中国企业家领袖年会”上指出，银行要避免陷入房地产泡沫里，以避免在未来产生更大的风险。银行其实比较放心的一条就是因为他们拿到土地的抵押。但是作为抵押品来讲，他们往往是参照初始地租的价格，他们觉得价格是充分的。如果我们选择这种定价的原理，同时还是存在着如果它是一个有泡沫的定价，这方面将来还可能会出现抵押的问题。“尽管我们觉得自己现在的状况还不是那么强，但是我们要警惕我们所看到的中国的现象，比如我们看到日本东京的变化以及香港方面的变化，所以我们还要考虑风险的因素。”周小川在会上说。

一位房地产专家告诉记者，其实央行121号文件就是看到了房地产贷款的这种风险，才加大了对房地产贷款监控力度。按照国家有关法律规定，开发商的自有资金应该达到30％，但是现实中很难做到。“抵押房上市的根本原因就是开发商自有资金不足”，他告诉记者。

开发商擅长四两拨千斤。抵押是发展商常用的手法，也是为地产行业进行融资的一种惯常手段，由于开发商大多依靠银行贷款进行项目开发，用来担保抵押的标的物就是建设项目，开发商边建房边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款，这样操作加快开发资金的周转速度，来解决开发商自有资金不足的难题。通常在盖好房子之后大部分都抵押给银行了，根本就没有属于自己的房子可卖，那么卖抵押房也就是唯一的出路了。

[律师的话]抵押房：透明些，再透明些

珠江新城广州房地产交易中心，一位中年人向咨询台小姐报出预售证号后，工作人员很快告诉他这套房子是安全的，没有抵押登记情况，前后不过两分钟，那位业主放心的走了。

而在这之前，记者曾经去过仓边路的国土房管局，当时工作人员需要记者提供身份证和购房合同等证件，手续非常烦琐。

虽然国土局公布了网上查询的地址，但记者却没有办法在上面查到房子抵押状况。而在交易中心的电脑中，记者按照操作程序只能查到办理抵押登记所需的具体文件、手续；预售商品房许可证的确权情况，无法找到具体每一套房子的产权情况。

“现在比以前好多了”，一位前来咨询的老人对记者说。

“政府现在只不过是把以前没有做好的工作做到位了，抵押房不涉及第三人的秘密不能保密，任何人都是潜在的客户，都有权利知道这个房子的抵押情况，抵押的情况必须公开透明。”广东金桥百信律师事务所詹礼愿对记者说。

广州华安联合律师事务所的徐飞认为，房屋的抵押不属于商业秘密，开发商必须如实告诉业主，隐瞒抵押情况就是欺诈行为。如果竞争对手利用抵押情况采取不正当竞争手法，那么也是行为本身不合法，而不是抵押事实。

如果抵押房透明化，消费者有权利选择是否购买抵押房，而不是像现在很多人在买了之后才知道自己的房子被抵押，无法保护自己的合法权益。

[策略]先解押后买房

不少业主认为只要开发商能按照承诺的时间解除抵押，办下房产证就行。但有专业人士指出，抵押的目的在于保护抵押权人实现其被担保的债权。这意味着，凡是同意购买已抵押房产的购房人，届时将无法保护自己的利益。为了切实保护自身合法权益，购房者最好在签订商品房购买合同之前不是获得开发商的承诺，而是确证开发商解除抵押的事实。

中原地产的张颖告诉记者，虽然开发商通常是拿一栋房子或者是整层的房子去抵押，但是他们和银行之间一般都有协议，可以单独为一套房子办理解押手续，虽然开发商没有资金一次性为一栋楼解押，但是单个单位的几十万还是没问题，如果开发商这点资金都没有的话，那这个楼盘的房子就更不能买了。

业主买房之前一定要查清房子是否抵押。一些开发商会借口不给业主看商品房预售许可证的原件，现在国土房管局交易中心很容易查到房子的抵押情况，在确定房子抵押之后可以和开发商谈，如果开发商答应在一定的时间内解决问题，在期限过后再去查一次，如果确实解除抵押的话则可以考虑购买该房子。

张颖告诉记者，如果开发商确认了购房者确实想买他的房子，都会积极的办理解押手续，因为解押的钱很快就可以从购买者这里收回来。广东金桥百信律师事务所的詹礼愿认为抵押房应该是先赎后卖，开发商必须从银行把这套房子赎出来之后才能卖给消费者，而现在市场的行为刚好本末倒置，变成开发商卖给消费者之后再去解押，这样把风险就全部转移到了消费者身上。

对于开发商和消费者签订补充协议在一定时间内为消费者解押的行为，消费者一定要谨慎对待，虽然是有法律的依据，但是抵押房在没有解押之前最终的处置权还是在银行手里而不是开发商身上，消费者也没有必要去担这个风险。

对于抵押房，平时多跑一下房管局，搞清抵押情况，确认开发商解除抵押登记之后再买，对广大消费者来说才是最好办法。
 
 

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