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【透视】丽景台业主集体诉讼

　　[提要]丽景台的综合素质与周边楼盘相比并不逊色昔日冷清的公告栏现在却处处显现火药味表面上看，生活还算平静事到如今，丽景台业主们学习法律的热情空前高涨深度报道所购房屋被发展商悉数“抵押”，２年多无法办理“涂销解押”，致使众多小业主多年求“证”无门，更有近１０家业主所购房屋遭遇发展商“一房多卖”、四户业主房屋遭法院“查封”——面临随时被“扫地出门”之惨况。本月１０日，丽景台１７０多位业主联袂向广州市东山区人民法院提起诉讼，广州将因此爆出国内房地产商遭遇的最大规模集体诉讼案。小业主：漫长求“证”路，一拖二年多位于广州市东山区五羊

丽景台的综合素质与周边楼盘相比并不逊色


昔日冷清的公告栏现在却处处显现火药味

　　　　　


表面上看，生活还算平静

　　　　


事到如今，丽景台业主们学习法律的热情空前高涨


深度报道
　　所购房屋被发展商悉数“抵押”，２年多无法办理“涂销解押”，致使众多小业主多年求“证”无门，更有近１０家业主所购房屋遭遇发展商“一房多卖”、四户业主房屋遭法院“查封”——面临随时被“扫地出门”之惨况。本月１０日，丽景台１７０多位业主联袂向广州市东山区人民法院提起诉讼，广州将因此爆出国内房地产商遭遇的最大规模集体诉讼案。
　　
　　小业主：
　　漫长求“证”路，一拖二年多
　　位于广州市东山区五羊新城东兴北路的丽景台自２００１年１０月起陆续交楼，然而众多小业主收楼入住后至今２年多来，房产证一直办不下来，究其原因，主要是发展商将有关房屋悉数向银行抵押，既没有及时向银行“涂销解押”，也没有及时到房管局办理“交易鉴证”。
　　据了解，丽景台规划总建面积为４６１９７．９５４２平方米，总建单位数为４２５户，包括最高六层复式单位，现已售出单位约２７０多套，销售率不足七成，另有相当部分单位被发展商用于“偿还”建筑工程队与材料供应商，２０００平方米商铺则用于拆迁“补偿”给港机实业公司。据悉，在２９１个预售契约号中，目前仅有１３０个进行了交易鉴证，但拿到房产证的业主只有１０来户，而大多数办理了交易鉴证的小业主则未必就能拿到房产证，这意味着，丽景台事件涉及业主可能多达近２６０户。
　　为何收楼入住后长达２年多时间拿不到房产证，众多小业主一直“毫不知情”，等到法院上门“查封”其中四户房屋后才“群起求证”？由丽景台２７２户业主共同推选出的业委会副主任冯东生在接受记者采访时表示，其实有不少业主曾多次追问房产证问题，但发展商方面总是“踢皮球”，每次都回答“快了快了”，但却一直不给办理。甚至在业委会组织业主准备集体诉讼后，发展商方面还派出一部门经理出面与众多业主“协商”，并表示会在１０天后给业主们办证，不过后来又改口说要到春节后，但众多业主要求其出具书面承诺时，事情则又“不了了之”。
　　本月８日晚，丽景台业委会有关负责人开始收集参与集体起诉发展商的业主的有关资料，据冯东生透露，当晚已收到１７０多户业主的有关资料，本月１０日递交法院，丽景台发展商因此遭遇行业内最大规模集体诉讼案。
　　
　　发展商：
　　到处融资谋求解决之道
　　据了解，丽景台发展商——新建业发展公司为澳门商人名下公司，该公司旗下还有新建业房地产销售公司、新建业物业管理公司等多家下属公司。丽景台项目公司取名为广州新创业房地产有限公司，但销售与物管则由新建业销售公司与新建业物管公司“打理”。有关人士透露，多年来，新建业公司在广州业已开发了多个项目。
　　据了解，由于发展商新创业房地产有限公司拖欠农行广东省分行营业部辖下的流花支行７７０４万元逾期开发性贷款本息，农行方面已于今年６月１９日向广州市中院起诉新创业公司，并申请对末销售的抵押物进行查封。今年８月１４—１５日，广州市中院与房管部门联手查封了丽景台住宅６０套共８１８９平方米、商铺１１个共３６４４平方米、车位１０５个共１３４４平方米。但据了解，有关商铺虽已被“封”，但至今仍可使用，有关人士表示可能是发展商在期间做了工作。
　　由于出现了法院上门“查封”房屋之事，目前丽景台有关销售工作已暂时停止，但物业管理公司仍在“有效运作”，而且运作情形还极为良好。不过，发展商方面却已找不到能够接待业主处理有关问题的负责人。
　　连日来，代表２７０多户小业主利益的丽景台业委会负责人多次到发展商——新创业房地产有限公司所在地——中山五路百汇广场２３楼办公室“要求说法”，但办公室内的几名员工对业主们的所有提问都“一问三不知”。有精明的人士通过各种渠道了解到，丽景台发展商——新创业房地产有限公司由于没有通过今年的年检，早已于今年７月份被注销了开发资质。这意味着，丽景台众多小业主起诉的对象是一个业已丧失了房地产开发资质的发展商。不过，有与发展商相熟的人士透露，目前发展商正到处融资，积极寻求解决之道，但该人士也表示，目前发展商最需要的是时间与理解。
　　
　　港机厂：
　　最大“受害者”耐心静候
　　丽景台开发用地原为广州港机实业总公司厂房土地，丽景台楼盘开发完成后，港机实业总公司获得发展商提供的共计２０００平方米的地下商铺，以此作为发展商对港机５０００平方米厂房之拆迁“补偿”。
　　然而，港机实业总公司获得的这２０００平方米的地下商铺也早被发展商抵押给了银行，如今不仅拿不到房产证，甚至还面临可能被“查封”之厄运。因此，倘若丽景台有关问题大面积“爆发”，港机公司将是最大的受害者，因为港机公司是目前丽景台最大的业主。
　　不过，问题是否会走到“最坏”那一步？有关人士的看法还是较为乐观。由于丽景台所处地理位置较佳，销售情况一直极为看好。不少业主都表示，丽景台环境较好——闹中带静，而且价格不贵——每平方米仅５０００元左右，销售情况一直是周边诸多楼盘中最好的。
　　目前发展商手中还有近万平方米的房屋未卖出。只要售价再“优惠”些，相信出手速度会极快。因此，有相关人士指出，发展商没有必要因为８户房屋的问题“牺牲”近万平方米的物业甚至整个广州市场。
　　据悉，以前消费者购房后８年办不了房产证的情况也曾出现过，如今丽景台众多业主求“证”艰难，有相关人士表示是发展商方面资金运作出了问题。他相信发展商方面肯定会很积极地去处理：疏通关系，与银行接洽，外出融资……等等，有了处理解决办法后，发展商会再出来“见人”的。但不管怎样，此次有关事件的“爆发”，说明发展商很不重视这一问题，因为发展商的失误，才造成今天这一局面。
　　据悉，有关事件经媒体披露后，港机公司也已积极联络发展商寻求解决之道。连日来，该公司几个主要负责人一直忙于此事并到处奔波。
　　
　　诉讼案：
　　不求赔偿，只求“确权”
　　据了解，丽景台发展商遭遇小业主诉讼案如今已不是第一次，此前也有小业主因房屋面积“缩水”而起诉发展商要求退还多收的房款。
　　冯东生表示，虽然曾出现过有关纠纷业主起诉发展商后获得“双倍赔偿”之事例，但鉴于发展商目前的情况，即令官司打赢了也可能出现“赢了官司得不到赔偿”的情况。绝大多数的业主只是担心已购房屋随时会给再次抵押甚至遭遇法院“查封”之厄运，因此此次大规模的集体诉讼，包括已遭法院“查封”的四户业主在内的近１７０户丽景台的小业主均一致诉求“确权”而不敢奢望获得任何“额外赔偿”，只要求法院能判决发展商为众多小业主办理房产证。
　　但即令赢了官司，众多小业主房屋得到确权后，还有一桩“烦心事”悬在丽景台众多小业主心头：此前由于发展商声称办理房产证，已全部收走了众多小业主的有关证本，并代收了１．５％的契税，倘若发展商无法解决资金问题，届时众多小业主要自行办理房产证，是否还要补交这１．５％的契税？
　　据了解，丽景台众多小业主普遍家景并不富裕，就以本次集体诉讼为例，为了节省开支，这一目前国内最大的集体诉讼案竟然不“舍得”聘请律师！
　　更令众多小业主“忧心”的是：维修基金已被发展商悉数收取，由于如今规定维修基金全由小业主缴交，那笔钱倘若给发展商“挪用”了，日后有关维修基金是否还要众多小业主们“承担”？
　　正因此，虽然相信此次诉讼会得到公平合理的判决，但众多小业主心头之忧丝毫没有减弱，倘若发展商真的“出事”，众多无辜的小业主也会因此而“受累”。因此，诸多小业主也都在默默“祈祷”保佑发展商“无事”，早日解决众多小业主的“求证”之难。
　　
　　办证“游戏”：
　　如何保障小业主权益
　　丽景台众多小业主求“证”无门，“一房多卖”事件的爆发，再一次引发广州房地产业界人士的担忧：目前办理房产证的有关规定，“偏袒”发展商而漠视了小业主，致使广大购房者的合法权益得不到保障。
　　据了解，根据建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》和《广东省城镇房地产权登记条例》，“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人”、“申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请、但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”，这意味着提出房产证申请的必须是购房者而非发展商。但在实际操作中，国家建设部、工商总局在２０００年９月下发的《商品房买卖合同示范文本》有关规定，造成发展商代购房人申请办理房产证的惯例。以广州为例，目前申办房产证者几乎百分之百是由发展商“代理”。诚然，此举确实方便了购房者，也减少了对办理房产证有关部门造成的混乱，但无可否认的是，此举也为个别不良发展商坑害小业主提供了可乘之机。消费者购买了房屋后，尽管发展商一再拖延办证时限，但作为小业主只有耐心静候“无所作为”。甚至个别无良发展商因资金不足迟迟不给购房者办证甚至不办合同鉴证，购房者也只有候“宰”而别无良策。由于发展商才是办理交易鉴证与抵押备案的唯一经办人，因此，在目前情况下，个别无良发展商重复抵押“一房多卖”，完全可以信手拈来无所顾忌。
　　“游戏规则”偏袒发展商，政府有关主管部门有否责任？广州市寒桐房地产顾问公司总经理韩世同表示，政府主管部门收取土地出让金以及房地产开发交易税等多项费用，自然也有责任“义不容辞”地去维护保障购房者的权益。
　　据悉，广州市国土房管局新的《广州市商品房买卖合同》示范文本修改稿正公开征求意见，该《合同》特别提出：在发展商办结初始登记的前提下，购房者自行办理产权登记的，发展商应在商品房交付使用后ＸＸ日内，将登记机关要求的需要发展商提供的证件资料提交给购房者。倘若真能做到此步，显然将会大大减少各种发展商重复抵押“一房多卖”等坑害购房者权益之事的发生。
　　但在此之前，对于“历史遗留”的“办证”问题，政府如何理顺解决，众多“求证无门”的小业主依旧在翘首期待。
责任编辑/gz007
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