房地产基金：一步一徘徊

房地产基金的根本目的是赚钱，赚钱的基本要素一是市场，二是规则，三是人。房地产基金目前的机遇在于市场很大，问题则在于游戏规则的模糊和专业人才的缺乏。这其中，基金运作的矛盾焦点并不是遭遇政策瓶颈或缺乏法律保护，而是体现于如何实现基金与项目之间的成功对接，即基金项目如何管理的问题。人们对房地产基金的热衷并不能只是希望它来，毕竟对基金来说，通过项目获得利益回报，仅仅是一种可能性而已。

“产业基金法”迟迟未到

早在2001年8月中旬，北京万通、台湾大华建设和台湾富邑通走到一起，在香港注册成立富华通地产发展公司。该公司于2001年10月份开始筹集规模为10亿美元的大中华房地产基金，然而最后以流产告终。其正式的解释是：国家还没有通过《基金法》，不允许任何形式的基金投资房地产业。

房地产业对于产业基金的呼声越来越高，随后相继有几只基金借道海外注册，再回到国内。但是由于《产业投资基金法》迟迟不能出台，一时间，所有关于产业基金不能面世的矛头都指向政策的不确定。

对于房地产业要求《产业投资基金法》尽快出台的高涨热情，国家计委经济政策研究司曹文炼处长在一次采访中表示：政府对产业基金所持的态度十分坚决，即一定要先立法再放行，决不允许在立法之前进行所谓的“试点”。

这样的深思熟虑是可以理解的，但是也有不少房地产专业人士对其过慢的速度产生微词。一位房地产企业的老总曾向记者表示，法律是一个逐步完善的过程，永远是过程中的事情而不是结果，过分的谨慎实际上会有一种滞延或者阻碍的作用。

几乎所有人都认为《产业投资基金法》是中国房地产基金面世的最大瓶颈，但是也有一些人表现出不同的看法。“《产业投资基金法》的出台只是中国房地产基金出现的一个直接原因，以目前中国现行的金融体制和市场化程度来看，中国本土房地产基金马上出现并不一定就是件好事。”中国房地产基金董事长胡旭成这样认为。在他看来，目前中国房地产市场化程度不够，政策的透明度和稳定性也相对较差，房地产的审批、获取、开发建设等也还存在很多不确定的因素。

与胡旭成持有相同观点的北京世纪华夏资产管理有限公司总经理黄玺庆也表示：目前国内在金融体制以及基金的技术层面上都达不到产业基金运作的要求，各方面的条件还不成熟。因此，此时并不是本土房地产基金出现的最好时机。

没有政策有对策

“坦率地说，121文件的出台对申报房地产产业投资基金来讲，的确是个利好消息，因为过去中国以银行为主的金融体系毕竟是太狭隘了。”黄玺庆的观点很具代表性。虽然这么多年来，业界一直在呼吁，希望能够完善、丰富、创新中国的金融体系、金融工具，并开放产业投资基金，但是由于受到政策限制，相关工作始终步履蹒跚。

而这一次，央行金融体系的调整，表面上看是针对开发商，实际上是国家要对中国的金融体系进行一些创新和调整。因此，121文件对世纪华夏资产管理有限公司这种以申报房地产产业投资基金为发展目标的资产管理公司而言，尽管从政策层面上看是一个好消息，但是从实际操作层面上，应该说仅仅有“一丝暖意”，离春天来临还很遥远。黄玺庆认为，没有明确的法律保障，会给房地产基金的募集和运作都带来不确定的因素。“房地产业原本就风险大、环节多、周期长、监控难，如果再加上没有法律保障、没有国内房地产基金的合法身份，实际运作起来就更是难上加难了。”他说。

虽然业界都在不断的积极探索，但是国内至今没有真正意义上的房地产产业投资基金。即使有的有了“基金”之名，却也没有办法在国内直接吸纳资金，只是借“基金”之名，行“信托”之实罢了。最具代表性的是精瑞基金，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生并不讳言精瑞基金借信托集资的方式：“现在我们是筛选项目，而不是去寻找项目。项目有了，就可以利用现有的信托平台集资。”

为获得在国内的合法身份，精瑞基金迂回周折。先是在香港注册了中国住宅产业精瑞基金管理公司，将业务委托给基金管理公司；后者再以契约形式全权委托北京精瑞联合住宅产业投资公司，对基金在国内的住宅产业项目投资进行管理。聂梅生表示，这样既规避了政策障碍，方便募集和吸引国内外资金，又能成功着陆。而实际上，香港的基金管理公司跟内地注册的精瑞投资公司是“一套人马两个牌子”。对于政策上的限制，一些基金被迫走上了海外注册的道路。这表明：中国房地产基金虽然缺乏法律保障，但是热情不减。胡旭成向记者表示：中国房地产基金原本也考虑在中国国内成立，但是考虑到政策等方面的原因，最终选择在海外注册。黄玺庆也向记者透露，目前世纪华夏资产管理有限公司已与5、6家境外基金接触，如果条件合适，很有可能先在境外成立一家合作的基金投资公司，然后再到国内寻求机会。

目前情况是，现有基金在房地产投资基金的设立和运作模式上都达不到国外标准房地产投资基金的规范程度；加上众多因素的影响，一些基金也不同程度地陷入了运作困境。黄玺庆说，由于没有基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金形式运作的。然而《公司法》无法规范产业投资基金的相关问题，国内及海外的基金、准基金、类基金大都无疾而终。

产业基金带来什么

应该说房地产基金的出现及发展将会对我国房地产业的持续健康发展产生深远影响。它为房地产企业带来了生机，房地产企业也通过获得房地产投资基金而大大拓宽了融资渠道，解决了资金瓶颈的问题，降低了经营的风险。但是，这些道理路人皆知。整个房地产界对于基金之所以乐此不疲，还有另外一些更为深刻的意义。

胡旭成认为，房地产产业基金为我国房地产业发展还带来另一些正面影响：

第一，由于房地产基金充足的资金实力，采用基金运作房地产项目就不会简单的以博取短期利益为目的，而是着眼中长期利益。这对于平抑上扬的房价、形成房地产市场的良性投资循环都会起到重要的作用。

第二，与基金同时或随后，会出现一些专业的基金管理人员，这些人具备较高的职业素质，有利于中国房地产信誉体系的建立；这些人也比较能够在投资过程中考虑到各种风险，并增加市场的透明度与公平性。

第三，因为房地产基金的资金规模巨大，这样持续的发展能力对降低项目风险会产生一些积极的影响，而对于由于发展商与银行的借贷关系产生的烂尾楼等一些问题，就有可能在市场化中被消化。因为资金的中长期目标可以避免市场上因为短期行为造成的项目烂尾等现象。

第四，由于基金的介入，项目会朝着规模化的方向发展，规模效益就会体现。由于基金投资的前提是以风险的分散为原则，同一只基金有可能会同时运作多个项目，这样在整个成本控制方面要比一个单独的项目容易一些。

对此，黄玺庆也表示，房地产投资基金的投资机制能促进房地产投资的理性化发展。他说：“只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的支持。因此，发展我国的房地产投资基金在客观上促进了房地产业内部的结构调整、促进了优胜劣汰、实现了资源的优化配置。而且一旦出现了真正意义上的房地产基金，必将吸引更多的海外投资基金进入中国，他们带来的不仅仅是资金，更重要的是带来了先进、成熟的管理理念。” 

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