房地产业税种间存在税基重叠 房地产税制待规范

国家税务总局局长谢旭人最近在有关场合透露，将在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关收费。有关专家就此接受记者采访时表示，现在我国涉及房地产的税费中，费所占的比重太大。而且在涉及房地产的各类税种中，存在税基重叠、重复征税的现象，确实应对房地产设立统一规范的物业税。

首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸说：“现在有的城市各种税费和地价占房价50％左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30％。”据介绍，早在1996年，国家计委和财政部就明令要取消48种不合理收费，有些省市也下文要求取消部分不合理收费，但一直以来，成效并不显著。

中国国土资源经济研究院院长关凤峻，把我国房地产税制存在的主要问题概括为六个方面：

一是税种繁杂，重复征税。现行税制涉及房地产的14个税种中，许多税种之间存在税基重叠，或同一税基设两个税种的情况。　

二是税种课税范围狭窄，税基覆盖不全。这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。现在两税征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区。但目前一些地方城乡结合部的土地开发明显加快，导致大量耕地被征用于非农用目的，不利于严格耕地保护制度的实施。同时，两税课税管辖权有效地域狭窄，纳税人的范围覆盖面小，极大地限制了市场主体间的不平等竞争。耕地占用税也只对占用种植农作物土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显。

三是一些税种计税依据不合理。房产税计税依据有两种，一种是依原价计税，另一种是依房屋租金计税。但房产实际价值可能随着房产所处环境变化，可能会造成计税值与实际值之间的差距，造成税收流失。此外，耕地占用税即使把中央的政策用足，把税额上调50％，但每平方米耕地也最多只能课税15元，不能很好发挥税收对保护耕地的主导作用。

四是税率畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥。这集中表现在土地增值税与耕地占用税、城镇土地使用税等三个主体税种上。由于土地增值税采取四级超额累进税率，最低税率30％，最高达60％。这些高的税率虽对抑制土地投机有重要作用，但不能配合耕地占用税和土地使用税起到调节作用。因为耕地占用税和土地使用税都采取定额税率，每平方米最高不超过10元，税率太低。

五是内外税制有别，有违国民待遇原则。现在对内资企业征收房产税和土地使用税，但对外资企业只征收房地产税。土地使用税和耕地占用税以及城市维护建设税和教育附加税，只对内资企业征收，对外资企业不征收。　

六是明税实租，税费混乱问题严重。

丁芸认为，我国现行的房地产税收税基偏窄，影响了税收收入，也造成了税负的不公平，应将所有房地产纳入征税范围，严格控制减免范围，扩大税基。科学界定租、税、费的内涵，建立合理的土地租、税、费体系。建立财产登记制度、财产评估制度等相应的征管辅助制度。逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体税源地位。

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