投资商铺，跑步前进？

“不行，我爸妈最近急着要投资商铺，拦都拦不住！你给我说说到底该不该投呀？”这是一位搞房地产的朋友上周给我打的电话。我说：“你不是搞房地产的？应该门清啊！”“这投资的事，一轮到自己头上就乱了。”
　　和这位朋友一样，最近有很多人也开始为“商铺投资”动心了。　“黄金旺铺”、“阳光旺铺”、“升级旺铺”……商业地产正快速升温，投资商铺一下成了北京最炙手可热的新选择。有调查显示，目前所有购买商铺的人中，只有20％是出于自营目的，80％则是为了出租或在买进卖出中赚取差价。投资商铺到底是陷阱还是馅饼？投资者到底该保持什么样的心态？投资中又该注意些什么？不妨让记者先探探营。
　　看上去真的很美
　　现在不少人都有点闲钱，因为厌恶风险，对股市望而却步，存在银行利率太低，渴望找到收益稳定的投资方式。正像清华大学经济管理学院副教授韩秀云说的：“个人理财的时代已经开始。”
　　北京最近就有很多商铺投资项目在热销中。据悉，巨库商铺还没开盘就已迎来大量客户，其中不少是普通市民。投资该商铺的林先生告诉记者，开盘之前就已经开始排号了，他去的时候好点儿的位置都被人挑了。巨库的商铺按使用面积算，每平方米要投资5万多元。有人共投资上百万元，最少的也投资了22万元。有人甚至一次订购10个铺子。负责该项目销售的王学文告诉我，投资回报率一般在12％—16％，目前2层的铺面已售出了98％，很多人不光做了登记，还留下了2万元的订金。“赶紧早点过来看看”，这是她对很多电话咨询者的回答。
　　打着“与您共建财富平台”的碧溪家居广场的销售人员说：“首付7万多就可以投资一个建筑面积为13.34平方米的标准摊位的商铺，业主购得商铺后无需自行经营，他们将委托有关物业投资公司对商铺进行统一经营管理，每个摊位每年可获得收入近万元。”她强调，这是产权商铺，业主如需碧溪广场有限公司回购，三年内可以原价回购。如果听他们的计算，在包租前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。这对投资者来说真可谓“天上掉馅饼”。
　　投资商铺如何淘金
　  如何评估商铺物业的价值？一位投资者的经验是“要做一些调查研究”。投资前一定要考虑到是否能让承租人在这个地方赚钱，只有这样才能保证自己的回报长期稳定可靠。不妨去了解一下周边同样铺位的经营状况，比如商品的档次、价格、每周的出货量、顾客的种类等等，还要考虑税收、佣金等因素。只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。而对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，这些都存在较多不确定因素。
　　有业内人士提醒投资者：要看商铺有没有鲜明主题，还要考察商铺物业管理能力。投资商铺获取收益多半在于经营，而开发商对商铺的管理将直接影响业主经营成效，所以开发商对商铺的管理能力值得考察。
　　从事房产经纪多年的夏先生认为，投资之前应深思熟虑。商铺的升值主要通过土地的升值来表现，如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能大涨。另外，对商铺的选择要“独具慧眼”，店铺根据地段不同可分为商圈内商铺以及住宅小区内商铺。相对而言，商圈内的商铺投资额度较大，同行竞争激烈，但由于商圈气候的形成，具有了先天的赢利优势。而小区内的店铺，投资额度相对较小，受到同行冲击的可能性也小，但是赢利难度也相对增大。因为小区内的人气相对较差，消费指数较低，营业额很难做大，投资者要根据自身的实际选择适合自己的商铺。同时，在投资时还要了解物业本身的安全性、合法性，产权是否明晰，是否有隐藏的交易风险。只有这样，才能保证投资的安全和升值。
　　保持冷静不要盲从
　　业内人士的态度是：投资商铺要警惕过热的趋向，一定要有风险意识。
　　首都经贸大学财金学院院长贾墨月教授在接受记者采访时说：“投资者必须要有风险意识。投资前一定要做市场调查，看这个商铺是做什么的？经营者是否规范？是谁在投资？经营状况到底怎么样？今后市场预测如何？包括商铺的地段，周边消费人群如何？”她强调一点：“商铺投资不能盲从。做这项投资未来前景还是不错的，但相比而言，还是投资房地产保障大一些。比如北京崇文区大都市商业街，那的房子建得很棒，居民也较密集，但那里的人气就是不旺。在目前市场不够规范、政策不到位的情况下，投资商铺一定要谨慎。”一位投资顾问也对记者说：“投资一要看大势，二要看个案。目前投资商铺大势是好的，因为北京现在老商铺拆得多，缺口大。但具体项目还需要具体分析。特别是广告登得多、炒得很热的项目，更要小心为妙。”
　　不妨看看署名为cubase2003的“我所知道的某商铺的前世今生”：“前生的商铺也曾风风光光地招商推广过，只是小商户们入档后很快就发现由于地理位置也由于定位及周边购买力等问题，客源与客流并没达到他们的预期，门前冷落鞍马稀。没想到它现在居然又要再次粉墨登场了。”他的建议是“做投资一定多看看多问问多走走，不要光听销售商的承诺”。投资者一定要多把风险考虑在前面，比如该项目销售完成，开发商会不会套现出局？经营的风险由谁承担？谁来保证承租商有足够的支付能力和信誉？会不会像在股市被套一样接下了“最后一棒”？拥有几百个分散产权的商铺管理有没有先天不足？
　　一位从事房地产开发的朋友说：“关键要看多少年后产权能归业主？能否有定期的收益回报？公司是否实力雄厚？能否真的把产权办下来？这些都是问题。”连销售商铺的一位女士都对别家销售的商铺点了几个“穴”：“别听他们说得那么简单，如果几年后投资公司宣布破产，投资者还得还银行的贷款，最后即便是有商铺的产权，拍卖后还完银行的贷款，那投资者还不是血本无归？”
　　谁都知道“投资有风险，购房须谨慎”，但大家还是想追求高收益。而高收益的另一面其实就是高风险。也有业内人士认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，投资商铺也是一种不错的选择，关键还是自己的调查和选择。投资，最终还是得听自己的。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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