中消协披露购房合同九大陷阱

昨天，中消协发布了“第二阶段不平等格式条款点评意见”，此次点评的9条“霸王条款”全都指向商品房买卖合同。中消协投诉与法律事务部主任王前虎在点评会上表示，目前商品房市场欺诈消费者现象较为突出，点评的目的既是提醒消费者加强警惕，也是提醒经营者加强自律。

中消协自征集“不平等格式条款”(即消费者通常所说的“霸王条款”)以来，共收到关于商品房的来信28封，初选入围条款64条，从中选取的突出问题有9条。

王前虎表示，下一阶段消协还将就物业、金融、保险、中介服务等内容进行点评，欢迎各界人士积极提供线索。中消协地址：北京市广安门外大街248号机械大厦11层点评组收(邮编100055)，来信请附联系方式及有关条款复印件。

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对于普通百姓而言，商品房是大额消费品，有些人甚至要拿出一生甚至两代人的积蓄才能圆上“乔迁梦”。然而，目前商品房市场中存在着诸多不规范行为，特别是一些开发商在商品房买卖合同中预设不平等格式条款，为消费者设下陷阱。

认购定金难归还

成都《××花园商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”

点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料。“犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。

单方扩大解约权

天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”

点评：任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。该条款非法增加了经营者的权利，侵犯了公民的基本权利，属违法、无效条款。

减免责任巧设计

天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定：“房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”

点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权，为无效条款。

模糊标的好圈钱

厦门××房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。

点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质上是想套取消费者的装修款。

面积误差设陷阱

厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”

点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。

违约责任不对等

吉林省某消费者投诉称，其所签购房合同中有这样一则内容：“甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”

点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

一房二卖搞欺诈

天津××村《购房协议书》规定：“双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。”

点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。

虚假宣传不负责

厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”

点评：该条款排除了开发商所作商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口开河、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

购房签约先交钱

广州市××房地产开发有限公司制定的《××商品房认购书》规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”

点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。

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