当前房地产资金市场的最新思考

进入三季度，央行121号文出台已经3个月，任志强曾经预言的将有50％的中小房地产企业资金链断裂、项目崩盘的状况在121文件的原则并未明确松动的情况下并没有出现。

　　从总体运行来看，年中的资金恐慌有点反应过度。中国房地产企业分为四类：大机构、上市公司、中小公司和纯粹项目公司。自有资金必须达到30％和封顶才能按揭的要求，主要造成后两类企业头寸紧张而又没有多少腾挪余地。但是经过市场调节，其中相当一部分找到了新渠道。就房地产资金市场问题，记者采访了部分房地产和金融界人士，大多数人认为，无论供给总量还是供给渠道，中国房地产市场都不存在严重的资金恐慌，中小企业的资金困难，主要原因是渠道不通畅。一位房地产投资专家说，“中国房地产什么都缺，就是不缺钱。”

　　个人按揭依然求贷若渴

　　虽然商业银行存款准备金率调高了一个百分点，对房屋产品的放贷热情遏制有限，银行追着开发商作按揭的状况依旧。某股份制银行今年最后两个月完成个人消费贷款的计划根本没有其他消费品，就盯着住房按揭。和有的专家的观点相反，大部分银行对这块业务的情有独钟主要不是因为数量而是因为质量。年限长，不良率极低的优点，使银行在多大压力下都不愿意放弃这块肥肉，甚至出现了靠打擦边球来竞争的现象，并且同行在道理上都表示理解，认为需要调整的是监管的理念和监管水平。

　　对同一良好品种市场的争夺，使得商业银行在有限的空间内仍然拼命追求创新。民生银行走争取终端用户的路子，继“1＋3”民生家园计划之后，下半年又推出了以任意还款为核心，网络手段为支撑的“移动按揭服务”新产品，一反同行靠开发贷款换取指定按揭的套路，对购房者极有吸引力。在开发贷款已没有多少讨价还价余地的情况下，不少开发商对民生银行这个可以增加楼盘服务方面竞争力的新产品产生了浓厚兴趣，有的中介咨询机构正在从这个产品出发设计新的营销模式。虽然客户储备明显弱势，下半年民生的个人住房按揭业务增长势头却非常猛。随着这些产品在银行经营理念层面上被客户更多认同，民生明年的个人按揭业务的非同质性突破已是可以预见的前景。

　　开发贷款的谨慎并非家家都心甘情愿。信托在这个领域的活跃已经让有的商业银行心理不平衡。

　　给外资银行提供了机会

　　在国内银行还在忙于区分投入房地产行业贷款合规与违规，清查呆坏死帐的时候，已获准在境内经营业务的外资银行已在向国内企业频送秋波了。人民币升值压力使得北京等大城市外币贷款活跃起来。东亚银行和永亨银行为建外SOHO的公寓提供八成、30年按揭美元贷款，年利率仅为2.5％—3％，为写字楼提供八成、30年按揭贷款，年利率为2.5％—3％，为商铺提供五或六成、10年按揭贷款，年利率为3％。购房者接受程度颇高。有的项目客户提前还清了人民币贷款转而贷美元。

　　东亚银行其实在境内贷款项目已超过500个，这不是一个小数目。这样的外资银行对于处理一些技术问题已经非常有经验。有人作过一个推测：年中央行公布的200亿美元来历不明的“热钱”，10％用在买房上，就够东亚银行这块业务翻几番的了。

　　上市依然是机会

　　目前，我国2.5万家房地产企业仅有不到100家实现了证券市场融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。除了审批严、周期长之外，A股房地产板块表现不好，市场热情不高也是重要原因。SOHO中国出师不利，冷了许多人的心。

　　去年，金融街增发新股融资4亿，股价依然坚挺，是图谋上市的房地产企业的一支兴奋剂。不过这种机会在目前只有具有良好业绩，又具备概念的少数企业才能把握。

　　实在不愿花时间和精力做上市准备，还可以采用买壳上市路线，2002年以来这已经成为很多新锐房地产公司迅速扩张的捷径。华普集团通过让上市公司收购集团旗下的房地产公司，成功地从“武昌鱼”获取近3亿现金。当然买壳成本和风险很大。奥园收购诚成文化的教训让人望壳而却步。

　　信托计划已成杀向房地产的先锋

　　从去年下半年到今年上半年，房地产信托已成为整个信托产业的主要品种，目前大概有三分之一的信托产品投向房地产，相对于银行贷款而言，房地产信托计划融资方式可以降低地产整体融资成本，节约财务费用，期限弹性大，有利于公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。这些优点引得了投资者和开发商双方的追捧。10月13日，兴业银行开始代售荣丰2008财产信托优先受益权计划；10月16日，预期收益率高达6％的世纪星城项目信托也开始认购缴款期，第一天的认购额就达到2000多万元。

　　对于自有资金不够、项目未能达到银行贷款条件的房地产公司，虽然成本比银行贷款高得多，信托计划仍是及时雨。有一些企业对股权信托心存狐疑，担心失控。往往项目启动后达到银行贷款条件时，赶紧让信托退出，改用其它渠道资金。

　　投资银行投资和房地产基金落地

　　今年9月，由全国工商联住宅产业商会支持发起的住宅产业精瑞基金正式发布，计划募集资金2亿美元，这是目前中国内地最大的房地产产业基金。目前已有数十个项目申请。真正值得注意的是外资借基金入市，2002年首创与荷兰国际集团合资成立了“中国房地产开发基金”，成为全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金；著名的证券投资公司摩根士丹利今年7月也在上海与地产巨头永业集团建立战略联盟，宣布合作投资锦麟天地雅苑；美国汉斯公司更是直接运用其新兴市场房地产基金直接投资北京，仅这支基金规模就达10亿美元。一些销售服务企业，也组织封闭式基金，专为特定项目提供过桥资金。

　　中国房地产行业的高利润、高回报，对全球资金的吸引力毋庸置疑，但意向变成投资还有很长的路要走。这个过程给国际化的房地产投资咨询公司和会计师行造就了一个巨大的业务空间。

　　房地产企业有了“第一债”

　　去年年中金茂集团股份有限公司开发的金茂大厦获得国家计委特批，正式发债10亿元。这一举动被称为具有历史意义，它表明政府对企业发债收入的用途已放松限制。第一之后，就会有第二、第三。无论如何，资本市场不可能永远只用一条腿走路。

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