集体购房难成气候

    去年，消费者组成的集体购房遭到了北京美然·动力街区开发商的婉言谢绝；今年，北京炫特区开发商再次婉言谢绝集体购房。

集体购房难成市场主流

    商品的批发，其本质是消费者得便宜，销售者薄利多销。当房地产市场中产品供过于求时，也就有了住宅的“批量出货”，那就是集体购房。消费者的本意也是为了砍价，买到相对廉价的住宅。

团购遭遇婉拒

    ２００２年，北京、上海、深圳、广州、天津等大城市的开发商和媒体纷纷推出了集体购房，一时大有席卷全国之势，同时出现了三种不同的集体购房形式：一类属国家企事业单位或社会上赢利较好的单位，以员工福利形式组织购房；另一类属市场化操作方式，即买家通过中介商组织，把散户捆绑在一起，构筑一个强大的购买团体，共同向开发商叫板，争取自己利益的最大化，这种方式目前在房地产市场较多；还有一类是某一认同感较强的群体，通过网络或其它平台，自发组织起来，与开发商洽谈房屋购买。这在各地楼市来说已不是新闻。

    曾是全国最早组织集体购房的广州“保利阳光屋”运作了一段时间后搁置了。去年，京城一个庞大的购房集团与美然·动力街区的开发商进行了两轮谈判，利用人多优势向开发商要求折扣，却遭到开发商的婉言谢绝，成为京城集体购房失败的“经典案例”。今年，北京最“炫”的项目炫特区在接受了几次团购后，宣布停止第五期约１００人的集体购房活动，并摆出了很多拒绝的理由。

    到手的“肥肉”不要，集体购房居然遇到了令人难以置信的尴尬，众多开发商拒绝集体购房的行为也着实令人费解。甚至有的开发商面对集体购房，竟说出“你有钱我也不卖给你”这样的话，根本不给消费者“有话好好说”的机会。

    究其原因，北京的开发商认为，集体购房具有显而易见的投机心态，在规范的楼市里，真正实施市场化操作的开发商是不会用集体购房的方式回笼资金的，在前期他们必定就已把项目开发的流动资金及面对散户的利润空间安排好了。销售期间如果出现集体购房，还可能增加开发商的经营成本。

    虽然有的开发商对集体购房是支持的，并承诺给予集体购房者一定的优惠。但这个优惠额度是有限的，是在保证开发商利润基础上让出的，并不承诺其能力和权限范围之外的事情。面对中介组织的集体购房，开发商认为这其实是代理售楼，如果组织购房成功，消费者无需支付佣金，而由开发商支付。但开发商宁肯这笔佣金让自己的售楼人员拿，也不想肥水流到外人田。

成功的基础必须双赢

    应该说集体购房是一件好事，很有可能出现双赢或多赢的局面。集体购房也有其心理基础和群众基础，消费者可能拿到更大的折扣，而开发商也能卖出更多的商品房。

    京城集体购房第一笔大订单的产生，是一个由７６名购房人组成的集体购房团与枫丹丽舍三期开发商成功签约的，总购房款达５０００万元，一时成为京城楼市轰动性新闻。

    北京柏林爱乐的集体购房行动虽然不是绝对令人满意，却是北京第一个集体购房签约成功的楼盘。该项目开发商事后说，集体购房成功的关键就是坚持了业主和开发商的“双赢”原则。

    双赢是要付出代价的。以枫丹丽舍三期的集体购房为例，７６名准业主此前无数次地网上交流，方案确认后，大家选出“工作小组”代表与开发商谈判，最后达成了一份买卖双方同意的协议，其补充条款与附带补充协议共计２０多条，就住宅质量、环境、产权等内容进行了详细约定，且每条补充协议都涉及了有关违约的罚则。

    在这种情况下，业主必须付出时间和精力来监督开发商按约定的条款开发项目。那么，谁来监督？而开发商面对协议，必须认真执行。如果是一个具有责任心的开发商，这绝对是好事，不但可以赢得业主信任，为以后开发项目打开市场之门，做大做强也有了基础。如果不是一位很有责任心的开发商，又没有人监督，其结果又会如何？双赢还是双输？

律师在行动

    业内人士认为，集体购房不会成为购房形式的主流，理由是由不相识的零散买家组成的集体缺乏真正的凝聚力。北京的集体购房行为已经过了热闹阶段，而且，此前发生的数次集体购房行为流产的多、成功的少也证明了这一点。

   光大花园副总经理卢泰宇就认为，从某种意义上而言，枫丹丽舍７６户５０００万元集体购房的成功，只是一个极个别的特殊案例，有其偶然性因素。因此，在得不到开发商的认同，缺乏集体购房市场条件的时候，仅靠消费者的一厢情愿，就想成为销售市场主流模式的时机还不到。

    上海光大律师事务所推出的“律师平安代您购房”服务项目中，律师代理“集体购房”是一大特色。他们认为，消费者在买房的过程中，有许多问题是发现不了的，像一些相关补充条款的增加，这需要有一个组织能代表众多购房者的利益，在与开发商的谈判中逐步实现。

    现在对于房地产项目的投诉，由于缺少法规的支持和投诉内容的繁琐，各级消费者协会解决起来也很麻烦。如果消费者在购房前融集体的智慧和力量，通过集体谈判的方式来消灭隐患，就可以避免今后的被动。

    据悉，以“２０４条”闻名全国房地产界的律师秦兵目前正与“打假英雄”王海、北京知名置业顾问舒可心等人着手起草一些集体购房的操作规程，希望通过这种专业支持来普及集体购房的形式。

    但也有律师提出了不同意见。北京某律师行精通房地产法规的向阳律师认为，集体购房是件好事，但这只是在法律法规缺位的情况下实施的市场过渡行为。目前由于很多法规不健全，消费者自己联合起来争取利益最大化是十分正常的。通过集体谈判的形式，可以消除购房过程中的隐患，但这种行为等到法律法规进一步完善后就越来越没有必要了。

    就目前集体购房行为的可操作性，有的律师认为，首先，联合的成本太高，时间成本、精力成本以及机会成本使得各消费者在实际联合时也要投入很大；其次，购房毕竟是件个人的事情，各自利益不同，在谈判条款上个体为了联合可能需要太多放弃，必须突出集体的诉求，但最后谈了半天还是要个体和开发商来签约，所以也容易被开发商各个击破。
 

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