《物业管理条例》也是阶段性产物

  1981年，深圳出现了最早的物业管理模式,经过13年的发展，1994年国家才正式颁布了第一个物业管理法规33号令，计划没有变化快，33号令难以适应此后物业市场快速发展的需要。又过了9年，即2003年，新的物业管理法规《物业管理条例》颁布实施，但有关专家认为———

  最新颁布的《物业管理条例》已于2003年9月1日正式实施，到目前为止已近一个月，市场各方人士也对新物业条例从各方面进行解读。但清华大学房地产研究所季如进教授却认为：“不管是媒体还是市场人士，能够清晰解读新物管条例并能准确领会其中精神的还为数不多。”在日前由北京戴德梁行物业管理有限公司组织的《物业管理条例》的研讨会上，一些专家和业内人士对《物业管理条例》进行了系统研讨和解读。

千呼万唤始出来

  物业管理作为一种现象最早于1981年的深圳。但在经过13年的发展之后，国家才出现了一部相关法规进行规范，即1994年的33号令。

  据季如进介绍，1994年的33号令最大的一个贡献就是给市场传达了一个清晰的认识：今后的物业管理要收费。但由于规定过于泛泛，具体执行起来出现很多问题，例如，什么内容收费及如何制定收费标准都没有明确规定，这也就为此后各地方执行起来问题重重埋下了伏笔。随着物业管理的进一步发展，这更使得更为细化的物业管理条例出台成为迫切需要。根据季如进分析，如果在1996年颁布的《城市房地产管理法》时，加上相关的物业管理条例，会是一件比较容易操作的事情，但由于全社会对物业管理的认识仍然不够，所以直到1998年才正式成立物业管理条例的起草小组，也直到2003年《物业管理条例》才正式出台。

  千呼万唤始出来的《物业管理条例》被业内人士普遍认为是一个智慧的结晶，适应了社会发展的迫切需要，应属一个里程碑式的文件。但必须也有一个清醒的认识，这也只能是阶段性的产物，也只能规范近期若干年的物业管理发展，并且由于各地方发展很不均衡，所出的细则也会有很大差别。

  “不要对《物业管理条例》期望太高，在社会变化速度非常快的社会大环境下，《物业管理条例》也只能适应近期若干年的需要。”季如进说。

强化“服务” 淡化“管理”

  掐指算来，物业管理自出现到现在已经有二十多年的历史，但社会对物业管理的认识仍然有很多不成熟的地方。社会发展太快，使得人们的观念很难及时跟上节奏，在物业管理上最需要更新的认识是理顺管理和服务的关系。计划经济体制下的小区物业管理并没有很强的服务意识，反而有一种高高在上的管理姿态。由于目前有许多物业管理公司脱胎于旧的体制，在管理和服务上仍然没有清晰的认识。

  有业内人士笑谈，说“物业管理”念多了就容易念成“我来管你”，这可能也代表了目前一些物业管理公司工作人员的心态。“在现在的市场环境中，这种认识绝对是不对的。”季如进强调说。

  这也是目前社会对物业管理容易存在的误区之一。据悉，在这方面，先期的起草小组成员早就注意到，甚至有人提议将《物业管理条例》名字改成《物业服务条例》。最后，名字虽然没有改，但在内容上“服务”的字眼明显比较多。但季如进认为，仅仅是强调字面意思的变化是没有多大意义的，而需要从意识观念上有根本的转变，“管理就是一种服务”。

引发基层民主变革

  根据《物业管理条例》规定，社区物业管理中最高权力机构是业主大会，业主委员会没有决定权，只有执行权。有业内人士指出，由于物业的主人是全体业主，因此也容易走入“业主至上”的误区。在这方面，不管是业主还是物业管理公司必须明确一个认识，单个业主只是物业主人的一分子，物业的真正主人是全体业主。

  在这次颁布的《物业管理条例》中，可以看出一个明显的特点，在不违法违规的前提下，业主之间的事情及业主与开发商之间的事情，全部由他们自己进行解决，政府的力量全部退出。在具体条例规定中可以看出，业主大会通过民主投票所制订或修改的业主公约对全体业主都有制约力，也是业主之间进行自律的一种形式。业主委员会与物业管理公司也由业主大会进行民主投票决定。

  “这将对基层现代化和民主化进程产生意想不到的作用。”季如进教授说。

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