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美房价五年涨了将近一倍 繁荣背后担心泡沫

　　[提要]国际货币基金组织前不久发表的研究报告，再度引发人们对美国房地产市场泡沫的担忧。报告认为，房市繁荣比股市繁荣更可能以泡沫破灭而告终，房市泡沫破灭对经济造成的损害要比股市大得多。18万美元买的房子，住了4年后以30万美元出售的确，近几年来，美国房市持续繁荣，房屋价格不断上扬。记者的美国朋友格拉斯曼1998年底花18万美元在纽约长岛买了一幢半独立小屋，住了4年后于2002年底以30万美元的价格出售，4年间升值12万美元。在记者的朋友中，有的在过去3年中已经换了两次房，面积是越换越大；有的除在纽约买了一套住房外，还在佛罗里
　　国际货币基金组织前不久发表的研究报告，再度引发人们对美国房地产市场泡沫的担忧。报告认为，房市繁荣比股市繁荣更可能以泡沫破灭而告终，房市泡沫破灭对经济造成的损害要比股市大得多。 　　18万美元买的房子，住了4年后以30万美元出售 　　的确，近几年来，美国房市持续繁荣，房屋价格不断上扬。记者的美国朋友格拉斯曼1998年底花18万美元在纽约长岛买了一幢半独立小屋，住了4年后于2002年底以30万美元的价格出售，4年间升值12万美元。 　　在记者的朋友中，有的在过去3年中已经换了两次房，面积是越换越大；有的除在纽约买了一套住房外，还在佛罗里达或加利福尼亚这些气候比较温和的地区购置了第二套住房；有的通过频繁买房卖房，获得了比买卖股票高得多的投资收益；更有少数朋友甚至当起了坐享其成的房东，用收到的房租偿还房屋抵押贷款还略有盈余。百姓频繁买房卖房促使美国房市持续多年繁荣，无疑对美国经济发展起到了举足轻重的促进作用。 　　继网络泡沫和股市泡沫之后的第三大泡沫 　　然而，房市繁荣也引发了令人担忧的泡沫问题。近来来，经济、金融界人士对此争论不休，普通百姓也很担忧。部分持悲观态度的经济学家认为，美国房地产业可能是继网络泡沫和股市泡沫之后的第三大泡沫，泡沫一旦破裂将对美国经济产生更加严重的破坏性影响。 　　就像美国证券分析师在20世纪90年代后半期吹捧股票引发股市泡沫那样，美国房屋价格也存在被房地产公证人人为吹高的可能。记者的一位朋友最近花42万美元买了一套住房，保险公司只愿担保22万美元。问其为什么作出这么低的估价，保险公司称房屋的实际造价只值那么多。 　　按照美国法规，房地产买卖必须经房产公证人的估价。当房市繁荣时，房地产公证人会受到各种压力而高估房价，房市泡沫也就跟着越吹越大。美国房价过去几年持续大幅上涨，致使房价与收入的比例严重失调。就全美而言，过去两年房价的增长率是收入的两倍还多。自1998年以来，纽约长岛的房价上升了81%，收入仅增长了14%。 　　低利率和房屋增值是房市持续旺盛的主要原因 　　显而易见，低利率和房屋增值是美国房市近些年来持续旺盛的主要原因。然而，美国利率水平不可能永远保持这么低。一旦经济好转，为防止经济过热，美联储很可能会调高利率。利率上升必将对房价产生重大影响。研究结果表明，利率上升半个百分点，将使200万个美国家庭买不起中等价位的房子。如抵押贷款利率回升到8%以上，美国购买房屋的人数就会大减，无力偿付房屋抵押贷款的情况也会大量出现。这反过来又会导致进一步的信贷紧缩，产生恶性循环，使房价进一步下跌。 　　不过，部分持乐观态度的经济学家认为，美国房市基本上是健康的，不存在全国范围内的泡沫。世界大企业联合会首席经济学家福斯勒认为，波士顿和硅谷也许存在少许泡沫，但就全国而言，房市泡沫还没有严重到马上就要破裂的程度。也有人认为，美国房市即使存在一些泡沫，也不大可能像股市泡沫那样一下子突然破裂。毕竟，房屋所有者总得有地方住才行，因此房价的回落比股价更容易控制。 　　目前来看，美国房市虽不存在整体泡沫，但房市火爆的场面恐怕难以持久。今后一段时间内，美国房市将经历一场理性调整，整体房价将出现不同程度的回落。
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