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谁能平抑房价

　　[提要]早在去年年底，北京就传出房价大幅下降的风声，紧接着就有消息称，北京房价下降的主要原因之一就是经济适用房的大量上市，甚至有媒体将经济适用房形容成政府平抑市场高房价的杀手锏。北京既是经济适用住房的标杆城市，也是房价久高不下的热点城市，以经济适用住房来平抑房价之论似乎有着很充分的背景和实践证据，而且该观点一经形成必将在全国发挥广泛的影响，去年就有北京经济适用住房建设经营模式欲在全国范围内推广之说。而同时，该观点在理论上和事实上亦似乎存在着一个令人难以回避的弱处，既以带有强烈政府保障色彩的经济适用住房这种单一的住宅产品品种
早在去年年底，北京就传出房价大幅下降的风声，紧接着就有消息称，北京房价下降的 主要原因之一就是经济适用房的大量上市，甚至有媒体将经济适用房形容成政府平抑市场高 房价的杀手锏。北京既是经济适用住房的标杆城市，也是房价久高不下的热点城市，以经济 适用住房来平抑房价之论似乎有着很充分的背景和实践证据，而且该观点一经形成必将在全 国发挥广泛的影响，去年就有北京经济适用住房建设经营模式欲在全国范围内推广之说。 而同时，该观点在理论上和事实上亦似乎存在着一个令人难以回避的弱处，既以带有强 烈政府保障色彩的经济适用住房这种单一的住宅产品品种，去硬性地平抑房价过高这一种在 全国都很普遍的市场性的现象，就有悖于已经市场化发展的房地产市场需要的是市场化调节 这一事实和相关的市场理论。 对于以经济适用住房来平抑房价之论，既不能单纯去肯定，也不宜简单去否定。因此， 我们可先来了解一下房价久高之因，再探讨经济适用房对于房地产市场价格的影响，来定论 是否真的能够平抑房价。 高房价的成因主要在于市场 按经济学原理，在纯粹的市场条件下，任何商品包括房地产产品的价格，都取决于两个 因素，一是成本，二是供需之比。这两个方面来看，就不难解释房价高走的原因。 一是我国当前的房地产行业总体成本较高。在成本中，除了固定部分之外，可变部分一 般与技术和规模密切相关。从技术上讲，我国房地产行业当前还处于典型的资金密集型和劳 动力密集型产业时期，技术基础与水平非常低下，即使在房地产业较为发达的北京、上海、 广州等地区，大部分房地产建筑仍是采用传统的手工操作。技术水平低，生产效率自然就低， 单位产品所占用的生产时间和劳动力量以及资金就要多，成本因此也就高。据有关资料显示， 我国一个房地产项目从初始规划运作，到建设竣工并交付市场的时间至少需要两年左右。此 外，房地产界一位知名的老总在今年的两会上，面对委员们关于房价过高的诘问，就提出了 人工成本增长占据并促进房子成本上涨之论以应对。从规模上讲，产业的规模化一般是以产 业技术为基础的。因此在技术水平低下的时期，房地产业规模化专业化以及集约化的生产很 难实现。此前就曾有业内人士提出，以目前房地产业的零散状态，只能称其为行业，还不能 称之为产业。没有规模就没有工业化的大生产，产品的成本就难以在短时期内迅速拉低，房 价久高不下的根本原因就在于此。 二是我国当前的房地产市场总体上看，需求总量明显要大于供给总量。近一阶段以来， 尽管房屋空置率大幅攀升、房地产投资开发过快过热等现象大有影响房地产市场整体发展之 势，但从本质上说这是供需相对的结构性失衡，而非真正的绝对总量上供大于求。在今年1 月份召开的2003年全国住宅与房地产工作会议上，刘志峰副部长指出，当前我国商品住宅处 于总量增长时期。从需求总量上看，一是城镇化加速将带动住宅需求持续增加。近年来我国 城镇化水平已逼近40％，进入了加速发展时期。预计到2010年，城镇化水平将达到45％， 城镇人口达到6.3亿；到2020年，城镇化水平将超过50％，城镇人口超过7.5亿，这将带 来几十亿甚至上百亿平方米的住房需求，平均每年将达十多亿平方米。同时在加上随着人民 生活水平的提高，城镇居民改善居住条件需求亦将持续增长。从供给上看，从1998年到2002 年的5年间，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米，年均大约为6亿平方米左右，这个数字 与当前的年需求量相比，缺口不可小窥。同时城镇人均住宅建筑面积由17.6平方米提高到目 前的22平方米左右，而这距人均住房面积达到30-35平方米的标准仍有较大的距离。这些数 字表明，在当前及今后的一段时间内，需求总量仍要明显高于供给总量，而需求大于供给则 是促进房价上升的一个最为直接的原因。 经济适用房的政府指导价并无拉低房价之功 今年1月1日，国务院出台了《经济适用住房价格管理办法》，以规范经济适用住房管理。 该《办法》与此前的《城镇经济适用房建设管理办法》，共同决定了经济适用住房与市场中普 通的商品房有着本质的区别。从性质上看，经济适用住房带有明显的政府计划性质，如要求 各地政府对经济适用住房的开发建设要制定明确计划，明确规定经济适用住房价格要实行政 府指导价，同时确定了经济适用住房价格的主管部门。从运作模式上看，经济适用房也不同 于市场中的商品房。如要求各地政府通过土地划拨、减半征收行政事业性收费等措施，降低 开发建设成本，同时对销售价格和开发利润进行限制。在政府指导价格的管理中，确定了经 济适用房与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应的保本微利的原则，经济适用房与同一区 域内的普通商品住房价格要保持合理差价等等。从数量上看，经济适用房是以解决中低收入 家庭单为服务群体的，而不具有广泛的市场意义。 这三点，表明经济适用房无论从哪个角度讲，最直接最根本的目的都是用以解决部分中 低收入家庭困难问题，而绝不是能左右房地产市场的协调手段。经济适用住房与房地产市场 运作的相离之处，本报曾在《经济适用住房何去何从》一文进行了分析和探讨。在房地产市 场中，经济适用住房与真正能左右房地产市场的大部分普通商品房，具有明显的不可比性， 亦不可以平行竞争的身份来平抑总体上高昂的房价。 近两年来，一些城市确实通过经济适用房拉低了房价，但这仅仅是表面上数字拉低，并 不意味着真正房价真正地总体趋势走低。据此，经济适用住房并无平抑房价之功。 促进市场发展是高房价的解铃人 综上所述，高房价的系铃人是市场，解铃亦需市场。如何提升产业技术，提高生产效率， 实现规模化的工业化产业模式，以增加有效的市场供给总量，才是真正能平抑房价的根本手 段。而市场性的平抑房价举措是一种长期的根本的手段，不能过急。 而政策性的平抑房价举措则是一种暂时的应急的手段，要结合实际情况。当前在市场条 件不是很成熟的情况下，与房地产成本及供需相关的政策及经济都将影响房价，比如土地政 策、税费政策、市场竞争程度不是很强以及经济发展的不均衡性等等。有关资料显示，近几 年来，我国城市土地价格保持持续高增长，2002年个别城市一些区位的地价甚至上涨了1倍 以上，致使有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于同期人均可支配收入 的增幅。同时一些经济发达地区如北京、上海、深圳等地，由于经济环境较为优越，吸引大 量的公司和人员流入，也促进了地区性房市的发展和房价的上涨。面对这些实际情况，政府 首先应采取具有普遍意义的土地和税费政策，从根本上促进房地产市场的平衡发展，良性降 低房价。而不应以某种单纯的行政色彩极浓的方式直接介入市场，剜肉补疮是也。
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