首页> 资讯中心> 正文 搜索:

中国住房贷款证券化宜政府主导

　　[提要]美国著名经济学家莫迪格利亚尼指出：“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身，而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了更有效的融资渠道。”住房抵押贷款证券化的作用正在于此。早在70年代的美国，住房贷款证券化就逐渐成熟，因金融、法制、信用等因素的制约，亚洲只有日本、韩国、新加坡、香港等地实行了住房贷款证券化。共性寓于特性之中，分析、研究事物的内在规律，理论和实际相结合，才能少走弯路，实现健康快速发展。◆纵观国际三大模式，政府主导型最有成效目前的国际市场上，住房抵押贷款证券化模式
美国著名经济学家莫迪格利亚尼指出：“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身， 而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式，在借款人与贷款人之间，架起了 更有效的融资渠道。”住房抵押贷款证券化的作用正在于此。早在70年代的美国，住房贷款 证券化就逐渐成熟，因金融、法制、信用等因素的制约，亚洲只有日本、韩国、新加坡、香 港等地实行了住房贷款证券化。共性寓于特性之中，分析、研究事物的内在规律，理论和实 际相结合，才能少走弯路，实现健康快速发展。 ◆纵观国际三大模式，政府主导型最有成效 目前的国际市场上，住房抵押贷款证券化模式大体可分为三种，即北美模式(以美国、加 拿大为主)、欧洲模式和亚洲模式(香港、日本等)，其中最为成熟、完善、久远的是北美模式。 北美模式强调由政府或准政府机构做信用担保，由于有政府信誉的担保，住房抵押贷款 证券在美、加被评定为三A级证券，几乎可等同于国债为无风险证券，在证券市场上占据了 半壁江山，形成了和传统的股票、债券等证券业分庭抗争的局势。加拿大没有专设证券发行 机构，其贷款发起人和证券发行人往往是同一机构，在加拿大抵押住宅公司(政府机构，负责 审批监管该证券市场，并为证券提供信用担保、为证券市场提供支付和托管等金融服务，并 从中提取保险费担保费和资格审查费)的审批认可下，凡从事政府担保抵押贷款业务的金融机 构，均可成为证券发行人。这样做的优势在于，避免了政府担保机构资产负债不平衡，需靠 发行债券来融通资金的风险，从而有效地实现了“真实出售”。其通过资格认定以加强监管， 降低了抵押贷款证券化的运作风险，依靠收取保费补偿了拖欠风险，保障了证券利息的及时 支付。北美住房抵押贷款证券以其信誉高、品种多、流动性强和收益稳定的特点，成为金融 市场上各类债券定价的参照标准。 欧洲各国的住房抵押贷款证券市场，多为金融机构以自持的住房贷款为基础发行抵押贷 款证券，在没有政府信用担保的前提下，依赖于信用机制的增强来提高信用等级，该证券的 低收益率和较高风险率，很难博得投资者的青睐，因此其发展大大落后于北美国家。 香港金融管理局作为债券发行的管理人和代理人，注资成立了香港按揭抵押公司，由该 公司担任抵押贷款证券的发行人，专门从事抵押贷款证券化运作，它通过从金融机构购买抵 押贷款，建立起“贷款库”以发行、担保抵押贷款证券。为提高信用等级，降低经营风险， 该按揭抵押公司与保险公司联合发起了住房抵押贷款保险计划，通过与有实力的保险公司签 署再保险协议，为投资者提供了信用担保。按揭证券公司(HKMC)正是通过抵押贷款的买卖、 逆向回购、贷款与债券转换，调控货币供给，减少了港元利率的波动。 制度引领市场，我们看到，北美的政府主导型模式优势显著，它在规范市场运作、提高 住房抵押贷款证券信誉等方面所做的工作极具成效。 ◆国内住房抵押贷款证券化，更需政府参与 里昂证券分析指出，未来五年内中国的住房按揭贷款有可能仍然保持每年45％-50％的 增长速度。可见，相对平稳的楼市为我国住房抵押证券化提供了良性的环境，建行、工商行 的住房抵押贷款占总贷款资产的可观比例，也为孕育证券化提供了充足的养分。但我国正处 于转型发展时期，市场经济体制、证券市场服务体系尚不健全，置业担保资质差，这些都在 很大程度上削弱了住房抵押贷款证券债权人的利益保障功能，增加了投资者的投资风险，由 此，信用担保体系的建设就尤其重要。为了增强我国住房抵押贷款证券的信用等级，维护金 融市场的稳定，更好地融通资金，我国宜将其纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，由 政府主导抵押资产证券市场。 社科院研究员汪利娜认为，我国应借鉴加拿大模式，通过立法成立全国性住房抵押证券 公司(政府机构)。由其作为业务主管机构负责审批、监管证券市场，并为证券提供信用担保； 为市场提供支付和托管等金融服务。在设计抵押证券市场框架时，应将抵押证券市场与整个 金融市场有机结合起来，将住房信贷与一揽子货币供给有机结合起来，这样才有利于优化金 融结构、融资结构，促进整个金融业与国民经济的协调发展。汪利娜建议，其一，住房抵押 证券公司可以根据市场的需求，创建多样化的金融产品：(A)尝试推出抵押贷款的批发买卖业 务，即当银行资金短缺时，抵押证券公司可以通过收购抵押贷款，向银行注入资金，以缓解 银行的流动性风险。当市场利率下降，银行资金充裕时，抵押证券公司可以通过“逆向”操 作，出售抵押贷款，让银行继续享有抵押贷款所带来的稳定收益，以利于银行改善资产结构； (B)尝试银行抵押贷款与证券公司债券的置换，即银行向证券公司出售抵押贷款以换取其他有 价证券。这种置换一方面可以避免银行出售贷款后资产的萎缩，另一方面银行可以从持有债 券中获得固定收益和贷款服务费收入。其二，构建市场供需网络，建立标准化的抵押担保保 险合约，通过完善证券交易过程中的中介服务，降低信用风险，从而更好地防范抵押证券市 场的运作风险。其三，住房抵押证券公司可以与商业保险公司联合推出抵押贷款保险业务， 建立全国统一的抵押保险计划，以弥补各城市置业担保公司业务运作不规范、专业水准低、 抗风险能力弱的弊端。将一级市场的抵押贷款信用保险与二级市场的证券担保有机结合起来， 从源头上(抵押一级上)降低抵押贷款的信用风险，使抵押证券公司向投资者提供的偿付、担 保力更加坚实可靠。最后，通过证券发行规模、种类、频率、定价机制，来调控住宅市场的 投资结构、信贷资金的流动，从而保障普通居民住宅开发投资与消费的资金充足。 全国工商联住宅产业商会香港分会主席高广垣则认为，商业银行如果光靠存款作为住房 抵押贷款的资金来源的话，很难长期支持高速增长的贷款需求，中国发行按揭证券现在已是 适合的时候。他还认为，住房按揭证券是一种相当复杂的投资工具，在发行过程中有很多数 据统计及分析研究的含量，中国可以借鉴香港模式，但因为是初涉其中，所以不宜让银行自 行经营，按揭证券市场最初应只允许机构投资者加入，待市场进入成熟阶段后，再向散户开 放，这样可以让市场有一段成长期，避免盲目炒作。 总而言之，不管是借鉴加拿大模式，或者是香港模式，我国应根据不同阶段市场的成熟 度，适时适宜地由政府来主导住房抵押贷款证券市场。中国推行住房抵押贷款证券化不仅仅 是为了一种工具创新，更重要的是要实现一种制度创新，它将为更多金融产品创新提供动力 机制，在满足各种金融机构优化资产结构、获取利润降低风险的同时，引导社会资金流向与 居民生活密切相关的普通住宅市场，从而拉动国民经济的增长。
责任编辑/
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:027-85865526][给搜房提意见][网站地图]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------