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房市崛起“西部板块”

　　[提要]一般来说，概念的产生都是缘于现象的出现。近一阶段，业内不断传起房市分为几大“板块”之说，主要是因为随着我国房地产市场迅猛发展，房地产市场“板块”式的地域性趋势日益明显。目前，有关业内人士指出，以西安、重庆、成都三大城市为中心地带的陕、渝、川三省市，在房地产热持续不退的情况下，有望形成较为明显的房地产市场的“西部板块”。这是继以北京和天津、上海和杭州、广州和深圳三大经济相对发达地区为中心，形成的明显房地产市场京津板块、沪杭板块、华南板块三大高热板块之后的第四板块。◆房市板块式发展既必要也必然之所以说房市板块式发展是必
一般来说，概念的产生都是缘于现象的出现。近一阶段，业内不断传起房市分为几大“板 块”之说，主要是因为随着我国房地产市场迅猛发展，房地产市场“板块”式的地域性趋势 日益明显。目前，有关业内人士指出，以西安、重庆、成都三大城市为中心地带的陕、渝、 川三省市，在房地产热持续不退的情况下，有望形成较为明显的房地产市场的“西部板块”。 这是继以北京和天津、上海和杭州、广州和深圳三大经济相对发达地区为中心，形成的明显 房地产市场京津板块、沪杭板块、华南板块三大高热板块之后的第四板块。 ◆房市板块式发展既必要也必然 之所以说房市板块式发展是必要的，是因为任何行业的初期发展，都不可能实现全国范 围的“平台”方式发展，而允许或鼓励一些相对有优势的区域先行发展，以点串线、以线带 面再实现全面发展就成为必要。房地产尤其是一个社会关联面广泛、对经济基础要求较高的 行业，在我国行业基础比较薄弱的实际情况下，全线出击式的发展更不可能。因此，在经济、 技术基础较优越的区域，发展房地产行业更是市场化发展的必要。正如当年我国改革开放的 总设计师邓小平同志所提出的“让一部分人先富起来”理论的精神原则。 而说板块式发展是必然的，则是因为房地产市场发展与经济发展程度密切相关。如果经 济呈板块式发展，那么房地产市场也必然随之呈板块式发展。京津、沪杭以及华南长期以来 特别是改革开放之后，就是我国的经济发达地带，并形成了较为明显的三个经济板块。随之， 这三个地区的房地产市场就借助了其雄厚的经济基础和优越的经济环境，犹如被最强力的火 车头全力拉动，实现了跨跃式的发展。通过近十年时间的发展，这三个地区的房地产市场随 着经济的发展，无论在规模的扩大上还是在发展的速度上，已开始进入稳定的成熟型发展时 期，形成了明显的房市经济板块。 ◆经济兴起是西部房市板块形成主因 西部房地产市场板块的形成，主要缘于西部经济的兴起。借助“西部大开发”系列优势 政策和利好消息，西安、重庆以及成都近年来地方经济都有了显著的增长，并成为我国高技 术产业地带之一，并进入特大城市之列。以西安为中心的关中经济区、以成都和重庆为中心 的成渝经济区，已成为我国内陆最发达的经济区域。连续几年来，三座城市的经济增长率都 达到或接近了两位数，并继续保持着快速增长的态势。有关资料显示，西安今年已经把经济 增长目标锁定为13.5％，成都的GDP也占到整个四川省的1／3，直辖更是把重庆的经济位置 推到了西部地区的最前端。 经济的发展，必然带动城市化建设和房地产的大规模发展。目前，以西安为中心的“西 安一咸阳经济一体化”建设议定书签毕，重庆市作为长江上游经济中心，正集中力量进行西 部开发重大基础设施工程建设，成都为中心的成德绵城市统一市场体系已现雏形。这三个经 济体的发展形成，也必然极大地促进房地产市场消费和投资的活跃程度。目前西安、重庆、 成都三大中心城市的房地产市场无论在势头和速度上均呈现出飞追猛赶之势。一些业内人士 纷纷指出，作为西部大开发的重镇，西安和重庆、成都等城市已经逐步联动起来，形成了最 具有潜力的中国地产西部板块。 ◆跃进式发展是该板块房市的主要特色 去年，是西部房地产市场热点频出的一年。9月，聚集了众多关注目光的21世纪房地产 经济文化峰会在成都国际会展中心如期开幕。同时，陕西金秋房展会暨中国房地产名人、名 企、名盘推介会在西安开幕。而“2002重庆春季房地产展示交易会”更是创下了4天成交10000 余起的佳绩。在这些亮点的背后，则显示出了该板块房市以跃进式为主的发展特色。 从投资上看，在行业成长初期，虽有风险，但资本收益率一般要高于行业成熟期。京津、 沪杭、华南等地的房地产市场已经进入规模稳定阶段，跃进式增长的空间已不是很大，尤其 是在各界人土对这三个地区的房地产过热现象都予以了很大程度的关注、分析和预警，下一 步发展将呈现理性态势，因而此三地投资收益也将趋于平均和稳定。而日益活跃的西部房市 板块，无疑将成为吸引房市资本的重要舞台。 据有关资料显示，西部房地产开发投资和商品房销售的增长幅度近两年来都远高于中部 和东部的增幅。2002年，西安市全年完成房地产开发投资79.2亿元，同比增长18.4％。重 庆市房地产开发投资总量占全国的2.7％，投资速度居全国35个大中城市第17位。而成都 房地产开发累计投资122.43亿元，同比增长34个百分点，总投资额已接近云南、贵州、甘 肃三省房地产投资的总和。由成都带动四川13个主要城市房地产开发投资增幅平均达八、九 十个百分点。 同时，许多外地有实力的投资商，纷纷瞄准了西安、重庆、成都市场。今年下半年在西 安长安地区将有两个4000亩以上的大盘启动，其中之一将是国内最具实力的投资公司所为。 著名海外侨商林文镜先生在重庆投巨资实施开发，总面积达3000亩。而万达、华新国际等外 地房地产巨鳄无不积极抢滩蓉城，所开发的也无一例外的是几百亩乃至上千亩的大盘。 从市场需求潜力上看，到2010年，重庆市的城市化率将由现在的33％提高到50％，在 未来8年中，重庆住宅新增需求面积将达到1.6亿平方米再加上改旧拆危的补偿面积，平均 每年有2000多万平方米的市场需求。西安2002年人均居住面积仅为11平方米，要达到20 平方米的标准，需要增建8300万平方米住宅，即使在2006年达到人均14平方米，每年至少 需要建设500万平方米。事实上有数据表明，目前全西安市潜在的购房人数约达35万人。成 都的住宅也因步入了城市化和个人住宅消费释放期，存在着巨大的潜在市场需求。 从城建规模和房地产开发上看，西安已经走进了快车道，今年西安市将有50亿元投资用 于城市维护建设，开工建设三环路面贯通二环路等，以提高交通能力促房市，房地产开发新 开工面积达到450万平方米。新楼盘上市的频率在逐渐加快，使西安楼市处于不断升温；重 庆承担了“西部大开发”许多重大基础设施工程建设，再加上直辖效应所连带的城市化建设 和“三峡工程”所带来巨大机遇，房地产成为了重庆市社会经济新的增长点和消费热点。目 前，重庆主城9区都把房地产业的发展放在了十分重要的位置；成都市今年预计仅对外发售 的上千亩“大盘”就不会少于6个，总销售面积将在30万平方米以上。曾经被业界戏称为“小 打小闹”的成都房地产，有迈入“大盘时代”之势。 有关业内人士据此认为，从市场容量、经济发展水平和市场价格水平来看，西部房地产 市场在全国应该处于第三梯队，但从投资趋势、发展前景和部分开发商的品牌和实力而言， 则归入第一梯队之中也不为过，并将进一步与北方的京津、东部的沪杭、南方的华南等三板 块遥相呼应，发展成为房市新兴的“西部板块”。
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