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融资路难 2002年房地产融资市场回顾

　　[提要]２００２年的房地产市场，可以说是资本市场最为垂青的一年。尽管房地产企业在融资的道路上依旧历尽磨难，如在直接上市不利时，衍生出借壳、重组甚至是海外上市的种种模式，但三外企业在今年纷纷转型或入主房地产却呈现了前所未有的盛况。电广传媒：出手不凡６月２５日，是一个为房地产业界瞩目的日子，“北京西红门经济适用房项目暨国有土地使用权出让招标”拉开了帷幕。参与投标的四家企业，仅有一家是北京本地企业，其余三家均为外地企业。在经济适用房每平方米２６００元的最高限价下，上市公司、房地产业外企业——“湖南电广传媒有限公司”引起了业界的注
２００２年的房地产市场，可以说是资本市场最为垂青的一年。尽管房地产企业在融资的道路上依旧历尽磨难，如在直接上市不利时，衍生出借壳、重组甚至是海外上市的种种模式，但三外企业在今年纷纷转型或入主房地产却呈现了前所未有的盛况。 电广传媒：出手不凡 ６月２５日，是一个为房地产业界瞩目的日子，“北京西红门经济适用房项目暨国有土地使用权出让招标”拉开了帷幕。参与投标的四家企业，仅有一家是北京本地企业，其余三家均为外地企业。在经济适用房每平方米２６００元的最高限价下，上市公司、房地产业外企业——“湖南电广传媒有限公司”引起了业界的注意。７月１６日北京市土地整理储备中心公标，联合投标的湖南电广传媒和长沙金海林置业有限公司被确定为第一中标候选人。其中标的理由是：中标总价款为１７.６５亿元人民币，经济适用房的最高销售价格为每建筑平方米２２８０元，比政府限定的最高价每平方米降低了３２０元。 这次招标令人难忘，因为它是全国土地走向统一招标、拍卖前在北京的一次预演。这次招标也令人震惊，因为这个外地兼外行的电广传媒挫伤的不仅仅是北京发展商的自尊心。 时隔数月，由电广传媒等公司出资组建的北京鸿坤伟业房地产开发有限公司开发承建的“瑞海新城”以每平方米２２８０元的低价位开盘，对西红门一带的房地产项目及北京的经济适用房构成了强劲冲击。 电广传媒出手即不凡，对房地产领域的“水土不服”说提出了挑战。 华侨城：“泛旅游”为房地产锦上添花 华侨城在今年的房地产界似乎没有惊人的大手笔运作，但华侨城的业绩却印证了这条真理：真正的大鳄往往喜欢潜伏在水底。 华侨城被认为是股市上的高成长蓝筹股，近三年的净资产收益率呈加速增长之势，由１９９９年的８.２７％爆升至２００１年的１８.３１％。２００２年中期，公司主营业务收入和利润同比增长６４％和８５％。而公司的资产负债率一直维持在４５％以下，远低于房地产行业６０％－７０％的平均负债水平。 华侨城今年的战略为“旅游＋房地产＋传媒”。除了与大股东华侨城集团、关联企业深康佳（００００１６）投资设立国际传媒公司，在全国范围内实施“中华锦绣工程”外，华侨城在不断强化房地产和旅游这两个赢利能力最强的主营业务。如对华侨城房地产的股权投资增至４０％；今年９月份，华侨城（００００６９）控股３２.５％的北京世纪华侨城旅游主题社区项目正式亮相。该项目工期５年，累计投资将达２０亿元，首次将“旅游＋地产”概念导入北京。 泰跃：连购五家上市公司 在短短一年半时间里，泰跃房地产在资本市场上频繁出击，展开了令人眼花缭乱的资本运作。迄今为止，泰跃已经连续收购５家上市公司的控股权，先后将湖北金环、景谷林业、三峡水利、凯马Ｂ、茂化实华纳入其资本图谱，在Ａ股市场形成了蔚为壮观的泰跃系。 这种以房地产为核心的扩张在资本市场上是极为罕见的。 泰跃房地产有着丰富的土地储备，而其最大的优势在于７０万平方米拆迁完毕的土地，前期投入已经完成，保守估计５０亿元营业额。泰跃的逸成东苑有３０多万平方米，开盘不到３个月就卖了近３个亿。明年，泰跃要推出六七个房地产项目上市，面积约１１０万平方米。在圆明园东门、圆明园北侧、武警总部对面等处泰跃有共计近９０万平方米的土地储备。此外，泰跃房地产和下面的项目公司在昌平、通县、朝阳等都有丰富的土地储备，这都是泰跃未来稳固发展房地产业的基础。 据悉，泰跃系在５次收购中动用资金近１０个亿，且多采取现金方式收购，而不是通过资产重组或股权抵押。 泰跃收购的上市公司主要是资源型上市公司，目的就是抢占资源，享受长期投资收益，利用上市公司的投资能力和资本金进行一些投资项目，今后获取稳定投资收益。　 对泰跃在资本市场的表现，业内人士也表示出了担忧：“泰跃系的资金链越来越长，规模越滚越大，如果有一个环节出了问题，就可能会引起连锁反应。这些风险分散在各个控股公司和关联公司，对泰跃系的影响要远大于泰跃房地产公司的影响。” 大连渤海：通过资产置换成功登陆北京 大连渤海是今年北京房地产市场的一颗新星。近来大连渤海进行了一系列的资产置换把其他的经营业务陆续置换出去而把主要的精力投入到房地产行业。 不久前，大连渤海董事会公布重大资产置换公告公司将以持有的大连王子饭店有限公司的股权及债权置换云南科新投资有限公司持有的北京亿城房地产开发有限公司的股权。此次资产置换意味着大连渤海将全面进入房地产行业。 北京亿城房地产公司开发的项目是碧水云天·颐园，该项目在一期的热销促使大连渤海加大了对房地产行业的投入。通过此次资产置换大连渤海及其控股子公司渤海教育投资公司拥有了北京亿城房地产公司１００％的股权。 目前该公司在北京已有４个房地产项目，今年推出的总体量将达到５５万平方米。位于中关村万柳居住区的碧水云天·颐园目前一期的销售率已达７０％，同在这个区域的写字楼项目亿城中心和一个ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ项目即将启动。同时，在亦庄北京经济技术开发区也有一个住宅项目正在筹备中。 潘石屹玩上市：一石二鸟 房地产资本市场上有一件令业界津津乐道的事，说是潘石屹的ＳＯＨＯ（中国）香港上市一事，尽管直到目前这件事的发展事态也不得而知。 潘石屹希望香港上市的计划由来已久，很早就在进行准备工作。潘石屹虽对此事一直不置可否，但早在今年５月份，有关潘石屹香港上市的说法就已经见诸报端，其上市保荐人——美国著名的高盛证券还预计，今年下半年ＳＯＨＯ（中国）将在香港上市。 时隔不久，ＳＯＨＯ（中国）香港上市受阻的消息又不胫而走：原定于６月份上市的计划，由于先期向联交所报批的资料不完备，未通过审核已经被驳回。 此后坏消息似乎一直在跟着潘石屹，又有媒体透露：ＳＯＨＯ（中国）原定于１１月４日在香港联交所和美国纽交所同时路演的计划再次推迟。 １０月份，在威尼斯双年展拿了大奖的“长城脚下的公社”举办酒店开业庆典，潘石屹才明确地向媒体公布了上市的事情，即ＳＯＨＯ（中国）拟在纽约证券交易所及香港联合证券交易所主板同步上市，审查报告可能在１１月初正式公布。上市成功的话，潘石屹将从股市募集到大约２５亿元人民币的资金，并仍将主要用于房地产开发，北京仍是其首选地区。 对其上市动机，业内人士明确表示，潘石屹玩的是一石二鸟之计。ＳＯＨＯ（中国）如果上市成功，将会筹集到海外资金来缓解目前资金压力；如果上市不成功，也能吸引人们的眼球，有利于建外ＳＯＨＯ和博鳌别墅的销售，便于早早脱手缓解资金压力。 浙江广厦：独领民企风骚 在浙江房地产企业争先借壳上市的同时，同样是民营概念的浙江房地产上市公司——浙江广厦，早已利用资本平台完成蜕变，并在全国收购国有建筑公司。在成功兼并了包括重庆一建在内的十多家国企、成功控股北京二建后，浙江广厦日益成为浙江民营房地产公司的榜样。 浙江广厦掌门人楼忠福因此而跻身《福布斯》富人榜。 浙江资本崛起房地产业除得益于江浙富庶的民间资金外，一个重要原因是国有资本率先退出房地产、建筑业，为民间资本打开了一条通道。若干年后，就出现了类似广厦、宝业、龙元、中天、舜杰、中成、耀江等一大批产值１０亿元以上的民营建筑公司，这些建筑公司将成为房地产中坚。 楼忠福能在浙江民营建筑公司中独领风骚，并转型为房地产大鳄，得益于１９９３年的改制计划和资本之路。当年，他宣布成立“浙江广厦建筑集团股份有限公司”，变身为一家定向募集资金的民营股份制公司。１９９７年浙江广厦在沪市上市，发行３５００万公众普通股，募集资金１.９亿元。此番上市，为楼忠福大规模的资产并购积累了丰厚资金。其后三年，浙江广厦开始大规模扩张。直到去年，浙江广厦仍是浙江唯一的房地产上市公司。
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