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包宗华：我国物业管理不是“狭义性”的

　　[提要]《中外房地产导报》今年第二期刊登了一篇名为《国内外物业管理基本特征对比》（以下简称《物文》）的文章。《物文》依据部分国外专家的议论和意见论证认为，西方国家的物业管理（《物文》简称为ＰＭ）已经由传统“狭义性”的转为“广义性”的，而我国的物业管理与西方国家传统物业管理基本相同，所以是“狭义性”的。最近，有个同志以《物文》的论点是否成立向我提问，促使我找出《物文》进行了认真的阅读。《物文》提出的论点，不仅涉及发展物业管理一些带有基本性质的问题和理论问题，而且要结合国内外物业管理的情况进行研讨。因而，本人就有关问题发表一些
《中外房地产导报》今年第二期刊登了一篇名为《国内外物业管理基本特征对比》（以下简称《物文》）的文章。《物文》依据部分国外专家的议论和意见论证认为，西方国家的物业管理（《物文》简称为ＰＭ）已经由传统“狭义性”的转为“广义性”的，而我国的物业管理与西方国家传统物业管理基本相同，所以是“狭义性”的。最近，有个同志以《物文》的论点是否成立向我提问，促使我找出《物文》进行了认真的阅读。 《物文》提出的论点，不仅涉及发展物业管理一些带有基本性质的问题和理论问题，而且要结合国内外物业管理的情况进行研讨。因而，本人就有关问题发表一些意见。几个有关名词的简要含义 （一）物业 物业一词最早为香港同胞所使用，其含义为：已经建成投入使用的各类房屋及其配套的建筑物、构筑物、设备、设施和场地（含绿地）。 （二）房地产 房地产一词的含义为：通过人类劳动建造的房屋，以及与房屋相关连的建筑物、构筑物、设备、设施和土地。也可以说，房地产是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称。 从以上含义可以看出，物业和房地产在主要方面属于同义词。如果说有所区别的话，则是物业的含义中明确地写出了“已经建成投入使用”的词汇。 （三）房地产业 房地产业的业务活动，贯穿房地产的全过程，包括组织房地产的开发建设，进行房地产的流通经营和中介活动，开展对投入使用房地产的服务管理，并由从事以上各项业务的单位组成房地产业。 （四）物业管理 物业管理系指对已经建成投入使用的各类房屋及与其配套的建筑物、构筑物、设备、设施、场地的维护、维修、服务、管理。 以上含义，与西方国家的释义基本相同，是本文研讨要涉及的有关产业分类的基本概念问题，因而先作一些表述。 国外的物业管理机构 物业由于使用期长，不可能采取一般商品出售时负责一两年保修期的办法，而是需要长期的维护维修服务管理，因而，一些专门为物业维护维修服务管理的机构应运而生。西方国家以社会化的物业管理机构为主，也有少量由单位自办的物业管理机构。 以美国为例，社会化的物业管理机构大体上分为两类。第一类是各种专业型的物业管理机构，主要有各种专业或者比较综合的维修公司、清洁公司、绿化公司、保安公司和服务公司。其中保安和服务公司业务，正逐步向独立的行业发展，是否归属于物业管理，存在着不同意见。由于美国分散居住独门独户的居民很多，不宜实行综合管理，而是由各独门独户的居民根据自己的需要，分别与上述有关的专业公司签订长期合同或临时委托，进行物业的专业管理。 美国还有一种综合型的物业管理机构，主要承担住宅小区和公寓楼的物业管理，即按合同规定的期限和内容，综合承担以上物业的维护维修，清洁绿化和保安等业务。对于这种综合型的物业管理机构，美国叫做Property Management，即《物文》中讲的PM。 我国的物业管理机构及改革 解放后，我国推行了一套公房低租金的住房政策，与之相适应的物业管理，大多属于事业单位性质，称为非社会化的物业管理。 随着我国住房制度改革的深化，原有的物业管理已不适应房改发展的需要，必须进行改革。通过转制成立的物业管理企业，如果原来是为集中的住宅小区服务的，可能成立综合型的物业管理机构；如果原来是为零星分散的居民服务的，则可能成立以维护维修为主的物业管理机构。当然，也可能由几个零星分散的物业管理机构联合起来，成立综合型的物业管理机构。 当前，我国政府主管部门把工作重点放在发展为住宅小区服务的综合型物业管理机构上，其目的是为了尽快地建立起我国物业管理机构的主体框架。但这并不意味着否定其他专业的物业管理机构的存在和发展。 以上情况说明，我国当前推行的物业管理，与西方国家传统的物业管理大同小异，也可以说是基本相同的。 走专业化、社会化道路的理论根据 我国在大力发展物业管理之时，要求物业管理企业走专业化、社会化的道路，并争取在时机成熟时，逐步地形成一个独立的新兴产业。这个要求，走的是符合社会经济发展客观规律、有利于加快发展速度的正道，绝不是在走什么“狭义性”的物业管理道路。《物文》的作者很注意吸取西方有关专家的意见，这种精神应该得到肯定。但《物文》在逻辑推理上，却有值得商榷和应予注意的地方。 应该说明，对于产业分类，应允许人们有发表议论和提意见的权利，但所提意见是否正确和得到采纳，则应以这个国家正式公布的产业分类文件为准。据了解，西方国家近几年来，对设计、建筑、房地产业的业务范围，并没有在产业分类文件中做出改动。在这样的情况下，某些专家提出物业管理的业务要发展到包括其他行业业务的意见，仅仅属于议论或提意见的范畴。更要注意的是，这些意见既与西方国家现行的产业分类不相吻合，也不符合专业化的发展方向。《物文》把这些专家的议论当成了西方国家产业分类的现实，认为西方国家的物业管理，已经成为包括其他几个行业业务的“广义性”的物业管理。这种论证推理，不合逻辑，也不能成立。 包括我国在内的许多国家，在解释房地产业的含义时，都指出房地产业的业务贯穿了组织房地产开发、开展房地产经营、中介和物业管理的全过程。也就是说，物业管理是房地产业的一个子产业。前面讲到的争取物业管理逐步地形成一个独立的新兴产业，是根据社会经济不断发展，产业分工越来越细的前景做出的预测，而不是当今的现实。要实现这个预测，需要很长的时间，而且要分两步走：第一步是建立起完善而比较兴旺的子产业，第二步是物业管理更加兴旺发达，在条件和时机成熟时，有可能上升为独立的母产业。物业管理虽然可能由子产业逐步地形成一个独立的新兴产业，但决不能进而包括房地产企业这个母产业。 发展物业管理任重道远 在我国，虽然有些城市成立物业管理企业早一些。但从全国范围来说，通过改革普遍地建立社会化、专业化的物业管理企业，还是近几年的事。可以说，现代物业管理在我国的发展，还处于方兴未艾的阶段。对于一个新兴的行业来说，发展的初期总是问题最多、困难最大的时期。除了新兴行业普遍存在的企业素质不高、机制不顺、法制不健全、市场行为不规范等问题外，我国发展物业管理还存在三个特殊的困难：一是，要由原来的公家包下来的简易的物业管理，转向社会化、专业化、现代化的物业管理；二是，要由原来广大居民只承担极少的物业管理费用，转向承担主要的物业管理费用；三是，物业管理发展的一个重要基础，是经济问题。我国在国家经济实力不够强，居民收入不够高的情况下推行物业管理，必然会遇到更多的困难。因此，解决上述诸多问题和困难，保证物业管理的兴旺发达，确实是任重而道远。当前我们必须把主要精力放在物业管理的专业化、社会化发展上，特别是突出地抓好综合型物业管理机构的发展，以促进物业管理能够发展得快一些、好一些。
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