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上市手段花样翻新 地产商“逐鹿”中原

　　[提要]北京房地产商近来纷纷把目光瞄准资本市场。企业或自身寻求上市、借壳上市，或寻求海外基金的支持。在向银行贷款难度加大后，这已渐渐成为房地产融资的最有效手段。现象1：千金买“壳”昨天，中关村最热销的楼盘“逸城”的开发商北京泰跃集团有关负责人告诉记者，他们已经对上市企业湖北金环进行重组，成为该企业的第一大股东。据了解，湖北金环原第一大股东湖北化纤集团有限公司已与泰跃集团签订了《股权转让协议》，该公司29%的股份已以协议方式转让给泰跃。这让泰跃一跃成为公司第一大股东。北京泰跃集团主要经营房地产项目开发、商品房销售和房地产信息
北京房地产商近来纷纷把目光瞄准资本市场。企业或自身寻求上市、借壳上市，或寻求海外基金的支持。在向银行贷款难度加大后，这已渐渐成为房地产融资的最有效手段。 <上市手段花样翻新> 现象1：千金买“壳” 昨天，中关村最热销的楼盘“逸城”的开发商北京泰跃集团有关负责人告诉记者，他们已经对上市企业湖北金环进行重组，成为该企业的第一大股东。 据了解，湖北金环原第一大股东湖北化纤集团有限公司已与泰跃集团签订了《股权转让协议》，该公司29%的股份已以协议方式转让给泰跃。这让泰跃一跃成为公司第一大股东。北京泰跃集团主要经营房地产项目开发、商品房销售和房地产信息咨询。该公司在北京成功开发了太月园、太阳园等项目，曾创造了北京楼市的一个销售奇迹。目前，该公司开发的面积达100万平方米的楼盘“逸城”也成为中关村地区最热销楼盘。 此前，还有许多房地产企业借壳上市。北京嘉利恒德房地产开发公司入主湖北车桥；北京科技园置业入主万里电池；北京天创房地产借贵华旅业的壳上市，公司名称也将由“贵华旅业”更名为“天创置业”；北京金融街房地产公司成功入主重庆华亚，股票简称改为“金融街”；北京名流投资公司、北京宣福房地产公司买壳幸福实业上市等。 现象2：单刀赴会 此外，许多房地产商正在积极地谋求企业本身上市。一个月前，京城著名地产大腕潘石屹首次对记者承认他旗下的SOHO中国正在谋求海外上市。他表示，他已向纽约证券交易所及香港联合证券交易所递交了相关材料。当时他曾表示会在本月初公布上市审查报告，但至今迟迟未能公布。不过，老潘还是向业界透露出一个信号：瞄准海外资本，融资把企业做大。 房产企业掀起上市热潮与政府相关政策放开密不可分。1994年，受市场影响有关部门出台政策：不再批准房地产公司上市。直到去年，政府相关政策有所松动，北京最大房地产开发集团之一天鸿集团旗下的天鸿宝业才获准上市，这标志着房地产公司尘封7年之久的上市之门终于开启。 房地产业是资金密集型行业，其融资渠道是否顺畅直接影响着整个行业的发展前景。房地产融资自然成了京城房地产商面临的头等大事。此前，国内大多房地产企业的融资渠道都是靠银行贷款，但在去年6月，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》，房地产开发企业的贷款难度骤然加大，这也迫使京城房产企业寻找新的融资渠道，从而才有了房产企业上市或海外融资的热潮。 <融资渠道左右逢源> 海外资金奇兵突起 除一些比较常规的融资手段之外，北京地产开发的高回报率让在海外开发市场“无利可图”的地产巨头们为之心动。在前不久举行的朝阳商务节上，一只以中国房地产基金为名的基金引起了业界的广泛兴趣。据了解，这只地产基金是由一些海外资本组成，很遗憾记者没能联系上该基金的相关负责人进行采访。 随后，来自澳大利亚的十余家知名地产企业在澳大利亚维多利亚省工商会的带领下，与北京地产业的企业家们就有关项目进行了磋商和实地考察，并表示了合作和投资意愿。近日，著名的全球性证券与投资公司摩根士丹利公布了他们对海外基金投资中国房地产市场的一项研究。研究表明，在未来2到3年，将有3亿美元至20亿美元的海外资金投向中国的房地产市场。这些对于国内融资困难的地产商来说无疑是一件天大的好事。 但是国外地产风险基金也担心这里存在的风险。国外投资者除了要面对普遍的市场风险外，还必须考虑到资金的变现、退出、出境等基金风险因素。而且，不同的国外投资者在开发过程当中也会遇到不同的问题。对他们来说，在中国投资房地产，很大程度上是一场机会与风险的较量。 业内人士指出，国际房地产投资商在中国进行投资前，必然会考虑投资退出的问题，作为二级投资者他们还是希望能够把投资的钱赚回去。国外投资者关心的是利益回报，而且他们的流动性很强，一般不会在一个固定的地方搞很大的规模，所以整个二级市场的交易效率就成为十分重要的问题。 地产基金黄雀在后 本土地产基金也开始活跃起来。前段时间北京CBD的信托基金一推出就引起了社会的广泛关注。由中国城市房地产开发商协作网络(简称“中城房网”)的成员单位——深圳万科、北京万通、河南建业等12家较具市场影响力的房地产企业共同发起的中城房网投资管理有限公司(简称“中城投资”)日前在上海正式成立，实收资本1亿元人民币。“中城投资”称，将与信托公司、海外房地产投资基金和其他大型投资机构开展合作，创设“土地开发信托基金”和“住宅产业投资基金”，并逐步使“中城投资”转变为符合国际规范的基金管理公司。 对此，北京地产界公认的融资高手华远新时代董事长任志强认为，资本市场自从允许房地产公司上市，今后的限制性条件会越来越少。国外的资本市场地产基金的发达程度远远超过了通过上市去直接融资的程度，因此地产基金是房产融资的最重要手段。对于上市的房产公司来说，重要的是他们能不能给股东以合理的回报，然后他能不能继续维持再扩股的过程。 记者观察 最怕商业秘密被泄露 许多开发商对地产企业上市是又爱又恨。在《中国楼市》举办的武汉地产峰会上，深圳金地、北京泰跃、大连万达的有关负责人在接受记者采访时都流露出了这一观点：上市对房产企业的最大弊端就是泄露了自己的商业秘密，而有时这带来的损失是巨大的。 深圳著名上市房地产企业金地集团总裁张华纲表示，房地产业是一个资金密集的行业，上市解决了融资渠道，能够使品牌快速扩张。但是，这个钱拿来不容易，回报股东就更难。金地现在觉得压力非常大，因为每年要保持10%的净资产回报率，而房地产项目的投入产出周期一般在3年以上。如果没有强大的经济基础，就没法保证回报率，房地产公司上市必须有多个项目做支持。另外，作为一个上市公司，透明度要求较高，特别是一些公告的东西，必须要通过董事会和股东大会，在这个过程中商业秘密完全曝光了。上市让人又爱又恨，关键是能否承受公开化、透明化的压力，特别是来自对手的压力。 北京泰跃集团副总裁李宏指出，现在还没有非常完整的金融体系，开发商获取资金的方式无外乎银行借贷、预售、上市等。上市企业要把企业的想法告诉股东，从另外一方面讲，就等于把企业卖给了公众，企业对自己的未来有没有信心都要一直做下去。大连万达副总裁周良君认为，上市的主要目的就是解决融资问题。房地产企业上市得保持净资产收益率及定期发布公告，这就会把一些商业机密泄露给竞争对手。但同时，企业如果能够上市融资，毕竟不用去还本，对企业的快速发展也有好处。
责任编辑/sf008
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