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童渊推断2003年北京楼市走势

　　[提要]知名房地产策略专家童渊对２００３年北京楼市走势进行了市场推断。他认为：性价比冲击CBD住宅小户型涌现升级版在现代城、建外SOHO以南，富力地产、安地地产的大盘行将推出。据安地董事长张宝全称，安地处于CBD的精装修项目起价将低至每平方米６０００元。而已推出的“后现代城”，虽然位置不很靠近CBD，价格也压低到每平方米３５００到４８００元。明显看得出，对CBD区域住宅市场的强势冲击力量已经形成。估计今后CBD区域住宅的开发压力会更大。在CBD区域有项目的开发商们都认为在CBD开发板楼不明智。童渊本人在CBD也买了房子，但
知名房地产策略专家童渊对２００３年北京楼市走势进行了市场推断。他认为： 性价比冲击CBD住宅小户型涌现升级版 在现代城、建外SOHO以南，富力地产、安地地产的大盘行将推出。据安地董事长张宝全称，安地处于CBD的精装修项目起价将低至每平方米６０００元。而已推出的“后现代城”，虽然位置不很靠近CBD，价格也压低到每平方米３５００到４８００元。明显看得出，对CBD区域住宅市场的强势冲击力量已经形成。估计今后CBD区域住宅的开发压力会更大。 在CBD区域有项目的开发商们都认为在CBD开发板楼不明智。童渊本人在CBD也买了房子，但不是用于自住，仅是为出租，可是要获得预期的租金收益，４个月才能租出去。因此，他认为CBD的大户型市场很难做，而明年CBD将会有小户型的升级版，黄金地段肯定会出现超小户型。 商住物业配套更完备 写字楼租售价格下调 没有租不出去的房子，也没有卖不出去的房子，在今天北京的市场上，只有开发商不愿意卖的房子，因为他们对超高利润还抱有预期。 明年写字楼市场上，已开发的写字楼项目，如果开发商套现，他们将会以低过２０００美金的价格卖出去，或者出租。整体上看，明年写字楼的租金应该还会下调。所以明年做写字楼，单价要卖到２０００美金或者是３５００美金有很大难度。童渊将在其参与的项目中推出最小户型面积在１００平方米内，单价仅为１５００－１６００美金的写字楼。 商住两用楼在明年仍将大行其道。虽然商住两用楼一直备受争议，但由于写字楼销售方面的银行按揭尚未放开，所以商住两用楼现在仍有市场。因为开发商必须要把房子卖出去，把钱套现回来才能继续发展，这也就是为什么今天CBD还没有写字楼敢正式开盘销售的主要原因。明年会在比较好的地段推出商住两用楼，单价为１００００－１１０００元，产权可能是公寓，但是完全能满足写字楼的配套要求。据了解，这一类型物业在城南还没有，东边、北边和西边加起来的面积，明年不会少于８０万平方米。 所以，写字楼压力很大。当然写字楼物业也将继续提高自身品质。目前典型项目，如位于中关村地带的“左岸工社”，层高是４．５米到４．６米，地段不是很好，但是这个单价１１０００－１２０００元的项目销售很好。明年还将会出现层高６．２米的项目写字楼。 商铺产品线扩容 柜台市道不错 还将出现天价门脸房 今年卖柜台“疯了”，最高峰时，每平方米卖到９００００－１０００００元。明年柜台销售水平将保持，同样会卖得不错。但是关于这种销售方式，需要提醒开发商的是，往后的管理将是很严重的问题。 可能在明年年底或者后年，会象香港那样出现卖门牌的销售方式，就是销售门脸房。门脸房售价可能是天价，但相信会有一定市场。 外围别墅价格走低 二环内将出现单价５万元的产品 明年，外围区域的别墅继续会做，价格越来越便宜；城区中心的别墅也会做，价格会越来越贵。今年有每平方米４００００元的项目，明年最贵的别墅将会出现在二环内，每平方米售价５００００元，但是不会很多，这种产品有点类似四合院，在位置、产品以及配套等各方面都会做的很好。当然，还有一些别墅项目将出现在东四环或者是北四环，容积率会做到０．５到０．６，毛坯房每平方米销售价格在１３０００－１５０００元之间。 高档物业投资趋降中档物业则有望增长 东四环将成热点 明年高档物业开发投资会降，小户型或者中档物业的投资可能会增长。主要原因是，现在租金在２０００美金或者是３０００美金以上的大户型，很难被市场接受，而且这些租户都需要发票，明年回报率很难达到８％。同时，银行按揭利息是五点多，按年计算，如果做１５年或者是２０年，基本上能达到８％。所以，已经买房做投资的不会再买，还没跟进的小康之家，其投资目标将主要是标准户型和小户型。 因此，明年的主要需求是在自用市场，东四环住宅将是很大的热点。东四环项目每平方米销售价格将在４０００元左右，将会冲击望京地块。明年消费者注重的不再是容积率，而是能够获得这样一个空间的价格。明年将出现一些品质更好的住宅。以前市场上售出的单价８０００－１００００元的住宅，再上市售价肯定低于购入价格。明年或者后年，是房地产行业重新洗牌阶段，这种现象肯定会有一定影响，这会正面影响到整个房地产升值方面的投资。 老板调整心态利润降下来还是有钱赚 需要说服所有老板，在利润方面不要抱有从前的期望。前一段时间，回报可能有５０％，但很快可能就只有８％—１０％了。在香港等其他地方做开发，现金投入很高。但是今天在北京，很多项目的现金投入可能还是在３０％—４０％左右，那么，有１０％—１５％的回报应该可以接受。老板们会调整心态，反正把利润降下来还是应该有钱赚！ 销售人员流动更频繁佣金提成持平或稍降 房地产市场竞争日趋激烈，因为新盘上市，要把整个市场在短期内搞活，开发商不得不“挖人”，业务人员流动也会更频繁。估计明年在推广费、包装费上，应该不会输给今年，所以销售人员的佣金提成应该会保持或者是有少许下降。 开发商将补贴项目物业服务 一直以来，物业管理都做得非常不好，但是明年在这方面应该会有一些明显的进步。开发商也会更重视物业服务，明年开发商倒贴资金，把物业服务做好的现象还会出现。
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