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我国未来新居在城市边缘兴起(毕晓娜)

　　[提要]我们每个人都可能曾被国外电影中这样的生活情景所吸引：一条大路穿越了黄昏中的乡野，路两边苇草在夕阳柔和的光线中微微摇曳。男主人公从紧张地工作了一天的城市中脱离出来，吹着口哨飞驶在下班回家的路上。象这样在城郊购房置业，在国外是非常普遍的。曾有报道说，选择城里工作郊区居住的人在世界各经济发达城市中都占有很高的比例。而今，就在我们城市的边缘地带，也兴起了这样一些住宅区……近几年来，国民经济飞速发展，带来了城市经济的迅猛发展和城市化进程的加速进行。农村剩余劳动力不断涌入城市，城市经济活动能力的进一步增强，使得我国城市特别是沿
我们每个人都可能曾被国外电影中这样的生活情景所吸引：一条大路穿越了黄昏中的乡野，路两边苇草在夕阳柔和的光线中微微摇曳。男主人公从紧张地工作了一天的城市中脱离出来，吹着口哨飞驶在下班回家的路上。象这样在城郊购房置业，在国外是非常普遍的。曾有报道说，选择城里工作郊区居住的人在世界各经济发达城市中都占有很高的比例。 而今，就在我们城市的边缘地带，也兴起了这样一些住宅区…… 近几年来，国民经济飞速发展，带来了城市经济的迅猛发展和城市化进程的加速进行。农村剩余劳动力不断涌入城市，城市经济活动能力的进一步增强，使得我国城市特别是沿海大城市的人口和城区规模急剧膨胀。同时房地产行业的复苏和繁荣，也直接使城市房地产业的走向越来越多样化和精专化。在这种大背景下，为了扩大城市的空间，增长城市容量，城市内部空间结构的调整和完善，以及城市建设规划设计的创新就必然而至。 前不久，南开大学的学者黄楠撰文认为，目前我国各大城市在原城区面积相继进入紧张状态，而住宅区建设向城市边缘区外向型发展的趋势已日趋明显和普遍。如在城市边缘区出现了为数不少的以多个住宅小区为主要模式、成组分布的大型新建居住区。这些居住区由与老城区相邻的圈层式取向，不断转向沿城市伸展轴发展。并且随着与城市中心距离的加大，这些边缘居住区规模亦呈现增大的趋势。 城市功能分区化推动住宅郊区化 城市经济文化等整体向高级阶段发展的过程，也就是城市空间分异过程。简言之，即是城市功能的分区化。在城市发展之初，居住区、商业区甚至生产区大都分界不清，各种城市功能都杂合在一起，所以城市内部空间结构呈现出“功能混杂式”状态。例如，改革开放以前，大部分城市都采取优先发展工业的发展方针，制造业占据着城市产业结构中重要位置，城市内部土地利用结构与此相应，工业用地的比重偏高，造成了“生产—居住综合一体化”。 改革开放后，尤其是近十年时间里，各城市都开始大力进行城市产业结构的优化调整，城市土地利用也随之改善。如为减少工业污染，传统城市工业企业大量向郊区、卫星城转移。同时，为强化城市商务、金融、管理、文化交流中心等功能，在中心城区内部开始出现地域功能分化和重组，如中心商务区(CBD)、科技园区、景观区、居住区不断分离分化。城市功能分区使城市建成区不断向外围扩张，逐步向“同心圆式”的空间模式演变。 由于，城市功能的分化和城市内部商务功能的加强，一般城内住宅用地规模大受限制，人口容积率也趋于饱和，对新兴产业和外来人口吸纳能力小，不利于城市可持续发展。城市住宅区就不可避免地从城市核心向城市边缘区转移扩展，城市边缘的新居就应运而生。以北京、天津和上海为例，近两年来，除部分高档住宅区在城市内圈集中以外，以经济适用房为代表的普通住宅都在大量地向城市外缘区拓开。 市场、政策驱动城市边缘住宅开发 在房地产市场中，影响城市住宅区位变动的主要是综合利润和风险，而综合利润和风险的决定因素又是土地成本、交通成本、规模经济效益、社会聚集经济、城市规划以及城市发展需要等。在我国现行的住宅市场中，市场价格和竞争机制起着主要的调节作用，住宅供求双方的市场行为共同决定商品的价格和均衡供求量。同时，由于住宅本身的社会属性以及我国土地使用制度的特殊性，又使得政府的调节作用占重要位置。因此，我国城市住宅边缘化的市场选择与格局的形成，除了受市场需求和供给的影响外，还较多地受到了政策的影响。 而目前，因为我国大部分城市人口由于长期向中心区聚集发展，使得中心城区人口集中程度极高，居住水平低下，城市发展空间不足。这些不仅加剧了城市中心城区的基础设施和住宅的负荷，而且严重影响城市功能的发挥，导致城市生态环境恶化。同时，由于城市郊区土地价格较为低廉，土地成本低，因而郊区住宅价格相对较低，而工薪阶层对交通成本的承受能力大于土地(住房)成本。基于此原因，一方面大部分城市在开发住宅政策上开始向城市边缘倾斜。例如有关资料显示，经济适用房绝大部分都因运用城市规划手段而选择在城市边缘或近郊区。而在城市内圈则因土地价格高，只有开发高档住宅才有利可图。另一方面，因为价格是住宅市场供需和竞争中最为重要的因素，郊区住宅因为价格较低而在市场中拥有不可小觑的优势和潜在需求量。因此大量的普通住宅区位指向城市边缘地区。 开发商受政策与市场利益的驱动，就开始倾向于把城市住宅区开发投资从中心城区转向城市边缘区。 基础设施完善、居住观念的转变拉动城市边缘住宅身价 通过几十年的发展，我国大部分经济发达城市基础设施都日臻完善，同时交通设施、通讯技术的改进也较为迅速，使居民出行更加便捷，加强了城市居民和经济社会活动的流动性，再加上郊区居住区教育、卫生等社会性基础设施水平的不断提高，都成为城市边缘区域项目的投资开发重要推动力。例如前不久北京城铁的开通，就推动了沿线郊区一大批项目投资、开发和销售。 另外，随着经济的发展，人们对生活水平尤其是对居住环境质量日益重视。一般来说，城郊住宅区的大气、水、噪音等环境质量均好于旧城，加上城铁、高速路等交通网的完善以及家庭轿车大量进入百姓家，使郊区住宅空间距离的劣势日益减少。同时，城郊的住宅价格远低于城内，所以边缘居住区就成为普通百姓的上佳选择。另外还有专家认为，郊区住宅能够创造一个具有亲水、绿色、文化品位的舒适宜人的生态环境，这是市区无法替代的，而且在郊区购房也是一种投资保值行为，这使得选择郊区的项目中也不乏高档住宅和高收入人群。
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