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住宅领域的市场失灵

　　[提要]现代西方市场经济主流理论认为：市场是调节社会复杂经济活动、维持经济秩序的基本力量，但由于存在市场缺陷和市场失灵，“看不见的手”有时亦会误导经济。本文，仅就住房市场里存在的缺陷和失灵作些分析。1．住房交易的信息不对称住房建设必须符合土地规划，要投入较多资金；除框架结构和间隔结构外，住房还得有配套的设施及设备；人们对住房的选择，既是对地区和环境的选择，也是对邻居的选择，而传统文化习惯也对住房选择构成影响。住房商品的复杂性给买卖双方造成信息不对称，这将增大交易成本并降低市场效率，也可能导致道德风险和逆向选择。按照制度经济
现代西方市场经济主流理论认为：市场是调节社会复杂经济活动、维持经济秩序的基本力量，但由于存在市场缺陷和市场失灵，“看不见的手”有时亦会误导经济。本文，仅就住房市场里存在的缺陷和失灵作些分析。 1．住房交易的信息不对称 住房建设必须符合土地规划，要投入较多资金；除框架结构和间隔结构外，住房还得有配套的设施及设备；人们对住房的选择，既是对地区和环境的选择，也是对邻居的选择，而传统文化习惯也对住房选择构成影响。住房商品的复杂性给买卖双方造成信息不对称，这将增大交易成本并降低市场效率，也可能导致道德风险和逆向选择。按照制度经济学的观点，住房市场的信息不对称将促进评估、咨询、经纪等房屋中介机构的发展，其所提供的信息服务将减少交易成本，从而使市场达到新的均衡。这就是说，信息不对称的大部分问题可以通过市场来解决，主要作为市场监督者的政府，应集中力量制定有关职业组织的市场准入标准并加强相应管理。 2．住房商品的外部性 住房的不可移动性使其外部性显得更加突出，外部性造成私人成本和收益与社会成本和收益的不等。如同一居住区里有一部分人道德堕落，他们也将对其他居民产生消极影响。住房商品的外部性也可能产生城市改建过程中两难问题：假设邻居A和B，其任何一人为促进地产增值的努力（如城市改建），都将使另一人同样受益。在这种情况下，如果两人进行合作（如协调有关的费用），则可顺利实现目标并使双方得到最大效用；如果两人不合作，则博弈的结果将是双方都得不到采取合作态度时可以得到的好处。可见，对于住房商品的外部性问题，政府的干预不一定在于直接提供公共物品，而主要应放在强化协调职能方面。比如，政府可以采取征税、补贴等措施使其成本内部化，以及加强产权界定等措施来提高市场效率。 3．住房市场中的垄断问题 土地供应的有限性、住房的不可移动性和突出的差异性、房地产开发的规模要求等，使表面上竞争激烈的住房市场很容易形成部分的或地域性的垄断。国外研究还表明，住房市场的主导力量通常属于供应方，房屋租赁也往往会发生这种状况：一旦承租人定居下来，出租人定能找出理由来增加房租。在垄断市场上，由于面临着一条向下倾斜的需求曲线，使住房产量减少而价格偏高，厂商有足够的力量进行价格歧视而把消费者剩余变为超额利润。为纠正这类市场失灵，政府最重要的职能是制定有效的反垄断政策。但由于住房市场规模经济的必要性，而垄断有助于规模经济的实现。因此，政府对住房市场适宜于实行有限的反垄断政策——仅允许垄断的存在，仅对其进行必要管制。具体的办法可以是，利用国际竞争来限制垄断，或利用工会、消费者协会来对抗垄断，也可以通过控制土地供应或适度规模的国有经济直接从事住房供应，以及进行价格管制和数量管制等来遏抑垄断。 4．住房市场的供求失衡 住房商品的复杂性。耐用性及不可移动性，决定着住房供应在短期内缺乏价格弹性，且长期弹性估计值也较低。住房既是消费品也是投资品的双重特性，决定了它在长期内有升值潜力，短期内价格具有向下粘性。因此，价格调节住房供求均衡的机制经常是失效的。另外，住房位置的固定性，也阻碍了住房供求的均衡调节，住房需求量与空间相结合的特点，往往使得现有存货难以出清。上述特点使得按照当地规模定义的住房市场将会在一定时间里失衡。这一结论也意味着住房短缺（或过剩）不可能很快消除。政府的调节重点应放在土地供应上，即根据市场状况控制土地供应的规模和结构，加强对开发的规划和管理。与此同时，还可以通过税收和补贴等财政政策以及对住房金融的调节来间接影响住房市场供求；以及通过信息服务，帮助开发商形成正确的市场决策，使供给向需求靠拢。 5．住房市场上的泡沫 包括住房在内的房地产市场泡沫，是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。市场信息的非完全性导致房地产投资者对未来的预期充满不确定性，从而形成市场失灵。经济学一般从投机者的心理分析来解释房地产泡沫形成的内在动因：首先，房地产投机者的非理性冲动即所谓的“动物精神”，是形成市场不确定性的根源；其次，房地产投资存在“集体无意识”现象，即投机者在某一时刻忽然对房地产价格保持同质预期，如果此预期为“看涨”，则泡沫会极度膨胀；再次，预期与不确定性呈正相关关系，且预期往往具有粘性，这就使房地产泡沫具有更大的惯性和冲击力量。房地产泡沫如果再与房地产抵押贷款结合起来，则这种泡沫会借助金融力量成倍膨胀，最终对一国经济和金融体系造成严重冲击。所以，政府对于房地产泡沫的干预重点应放在防范上，包括保持宏观运行的稳健，完善房地产市场法规，维持正常的交易秩序，加强对房地产金融调控，防止房地产的过度投机。 6．住房分配不公 在这里，有必要区分住房分配不公是由住房市场运行无效引起的，还是由收入分配不公导致住房消费能力差异引起的。如是前者，即是由住房市场的不完全竞争、不完全信息而导致市场失灵，则政府干预的重点应放在改善家庭对房产的了解，促进住房市场竞争，提高住房供应能力，完善相关住房法规，保护消费者权益等方面。如是后者，即是由社会收入分配不公引起的，则政府为确保住房分配公平而干预住房市场的作为，就明显应该是一种住房福利政策。
责任编辑/一凡
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