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住房抵押贷款证券化难尽人意

　　[提要]改革开放以来，特别是房地产业的发展和近几年来的住房制度改革，为各商业银行开展住房抵押贷款创造了条件。住房抵押贷款实行10年来，已形成了一定的规模，但依然在摸索阶段。市场条件不成熟住房抵押贷款证券化的过程即建立抵押贷款二级市场的过程，在此过程中主要涉及到房地产市场、证券市场、抵押贷款市场及担保机构等，它们的成熟与否，直接制约着住房抵押贷款证券化的实现。首先，作为基础条件的房地产市场是保证交易标的合法性的关键，也是购买产权清晰房屋的保证。我国城镇现存住房产权格局中，除住房制度改革前残存下来“私房”外，产权形式大多处于混
改革开放以来，特别是房地产业的发展和近几年来的住房制度改革，为各商业银行开展 住房抵押贷款创造了条件。住房抵押贷款实行10年来，已形成了一定的规模，但依然在摸索 阶段。 市场条件不成熟 住房抵押贷款证券化的过程即建立抵押贷款二级市场的过程，在此过程中主要涉及到房 地产市场、证券市场、抵押贷款市场及担保机构等，它们的成熟与否，直接制约着住房抵押 贷款证券化的实现。 首先，作为基础条件的房地产市场是保证交易标的合法性的关键，也是购买产权清晰房 屋的保证。我国城镇现存住房产权格局中，除住房制度改革前残存下来“私房”外，产权形 式大多处于混沌状态。近几年来建设与出售给居民的解困房、安居房、经济房和合作建房等 准商品房，由于政府在土地、配套和相关政策上的投入，因而有政府的部分产权在其中。居 民、开发商和政府到底各占多大产权比例，谁也不知道。因此我国房地产市场上的房屋产权 仍处于不完整状态，而住房抵押贷款证券化的前提便是清晰的产权界定。 其次，虽然我国的证券市场经过10余年的发展，但仍存在很多问题需要解决：一是市场 化程度低，投资主体有局限。根据国外经验，住房贷款的证券化中虽然需要一批机构投资者 来作为一级市场承接者，但是我国当前不完善的证券交易市场，使得保险公司、社保基金从 事证券投资存在多种限制。如目前我国政府规定：“办理储蓄业务的机构不得将所吸收的储蓄 存款用于购买企业债券”，“企业发行债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交 易等与本企业生产经营无关的风险性投资”。《保险法》规定：保险资金不得用于购买企业债 券及抵押贷款。二是上市公司、证券商、中介机构及投资者行为以及证券交易行为不规范， 有欺诈行为。不成熟、不规范的证券市场进行抵押贷款证券化在一定时期可能筹到一定资 金，但其缺乏发展后劲和所需的市场载体，并且会随着证券化的深入发展，出现不适应、阻 碍发展甚至证券化进程的停滞。 再次，抵押贷款市场也很不成熟。作为证券化的标的物，住房贷款必须形成相当规模。 虽然我国的住房贷款增长较快，但是其存量还是严重不足。截至2000年底，我国住房抵押贷 款余额占ＧＤＰ比重不到4％，远远低于英国56％、美国54％、日本33％的水平，就是和发 展中国家马来西亚23％、泰国13％、菲律宾11％的水平相比，差距也不小。这样的规模下， 银行显然不会有太大的动力去实行证券化。 最后，各商业银行为保障抵押贷款的安全性和分散银行风险，一般要求抵押贷款有一个 统一的、权威的担保机构为抵押贷款担保。到1999年底，我国已有资产评估机构116家，证 券评估机构两家。单从数量上看，资信机构已经不少，但缺乏质量。从国外资信评估业的发 展历程来看，关键不在于评估机构的多少，而在于其影响力的大小、可信度的高低。目前， 我国这样的机构还很少。 法律法规不完善 美国现在房地产抵押贷款的规模占ＧＤＰ的54％，我国还不到4％。美国的房贷证券化 发展到今天的规模，关键是其有完备的法律支持。早在70年代初，美国住房抵押贷款证券化 工具进入市场后，一系列相关的法律法规相继出台，为其大力发展提供了完善的法律保障。 而我国的抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，不用说二级市场法规，即使一级市场法规 也未达到形成体系的程度。众所周知，在违约情况下处理房屋以保护贷款者利益的基本问题 仍未能得到很好解决。为了抵押贷款二级市场发展的健康，法律就要照顾到投资者的利益， 同时保证债券发行人、服务者或其他第三者的利益，而我国目前这些方面的相关法规条例尚 不完善。另外，一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度 的政策法规还未出台。 缺乏相应的市场主体和中介机构 住房债券的发行与交易涉及发行人、投资者、中介服务机构三方市场主体和证券市场的 监管者等四个方面的证券关系主体。针对我国当前的状况，现存的机构投资者介入抵押贷款 二级市场成为需求主体有一定的难度，机构投资者是住房按揭债券投资的主力，保险基金、 社会保险、社会保障及养老基金、证券投资基金、信托资金投资基金等，均可以将住房按揭 债券纳入其投资组合，而成为投资者。但这些机构投资者购买住房抵押贷款债券，相应的法 规条例需放宽对其限制。在债券发行中，将有两类：一类是政策性发债机构，如住宅局、公 积金管理中心、住房保险及保障机构；另一类是商业性机构，如金融机构、住宅经营机构、 房地产企业等，这些机构还需建立专业的住宅经营机构，进行专业化经营。 住房抵押贷款证券化，需要相应的中介机构提供服务。目前我国还没有资质较高的债券 评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。发行与交易 中的评估、保险、咨询等中介机构也相当不健全。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款二 级市场的建立。 相应的技术人才短缺 二级住房抵押贷款市场的建立运作与房地产证券化是一项复杂的金融工程，涉及到证券、 金融、工程、财务等领域。譬如，作为一种特殊的证券种类，其转换即贷款合同、抵押合同 及相关文书转化成具有法律效力的能流通的证券该如何操作？作为一种虚拟资本形式的房地 产证券，风险如何在贷款银行、证券持有人和中介机构之间分摊及低成本转移？这些都有待 于进一步的探讨、研究。除上述技术前提外，还需具备以下几点：一是必须开发出高效自动 化的信息系统；二是实现抵押贷款运作的标准化，包括程序和实体的标准化，服务和抵押贷 款特征的标准化，工具和设计的标准化；三是借助于计算机的会计指定；四是相应的技术、 管理人才的培养。例如金融、工程、计算机方面的人才，特别是精算师和速算师的培养，这 方面人才在我国十分缺乏。
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