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律师教你正步走过购房雷区

　　[提要]认购书建议您别签记：购房者在购房时，开发商一般都要他们签定认购书，这是否是一个必经程序？许认购书是购房者确认购买卖方提供的房屋的法律文书，从法律上讲，认购书缺乏法律依据。认购书性质上为定金合同，是依附于商品房买卖这个主合同的从合同，而主合同未签订，依法不能签订作为从合同的认购书，而且我国的有关法律法规并没有规定签订认购书是房屋预售的必经程序，所以建议购房者不要签订认购书。记：如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，而又签定认购书，他应注意哪些问题？许：如购房者一旦决定签署认购书，应首先仔细审查卖方是否具有开发房地
认购书建议您别签 记：购房者在购房时，开发商一般都要他们签定认购书，这是否是一个必经程序？ 许认购书是购房者确认购买卖方提供的房屋的法律文书，从法律上讲，认购书缺乏法律依据。认购书性质上为定金合同，是依附于商品房买卖这个主合同的从合同，而主合同未签订，依法不能签订作为从合同的认购书，而且我国的有关法律法规并没有规定签订认购书是房屋预售的必经程序，所以建议购房者不要签订认购书。 记：如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，而又签定认购书，他应注意哪些问题？ 许：如购房者一旦决定签署认购书，应首先仔细审查卖方是否具有开发房地产的资格。各种政府批文即开发企业营业执照、该销售项目的“五证”是否真实、合法、有效，所售房屋是否设置抵押，土地出让金是否交付完毕。另外，购房者在交付定金时一定要明确是“定金”还是“订金”，因为不同的概念所产生的法律后果大相径庭。 签合同您马虎不得 记：对于购房者来说，签署《商品房买卖合同》是最关键的环节在，也是分歧和纠纷产生最多的阶段，在这块儿问题应该较多吧？ 许：是的，购房者要特别注意！购房者在签署《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，并及时向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。签署该合同时应注意以下几点： １．购房者所购商品房的基本情况是否与签署的认购书或自己意愿一致。 ２．明确房屋面积确认及差异处理的方式。 ３．目前，购房者多采取银行按揭付款方式。但是不论是卖方还是银行都不能保证购房者一定会获得贷款，不能获得贷款的原因一方面可能是由于卖方的项目不合法或卖方撤销担保，另一方面可能是由于购房者身份及资信不符合银行的抵押贷款要求。现实中，比较常见的情形是因购房者的原因造成银行不能按时将购房贷款拨入卖方在银行开立的账户，卖方未能收到购房者在银行申请的购房款而又不能就余款的付款方式与购房者达成一致，从而产生纠纷。所以建议在《商品房买卖合同》补充协议里应明确因卖方或购房者的责任造成购房者不能取得购房贷款的违约责任以及余款的付款方式，以便责任明确，减少不必要的法律纠纷。 ４．售楼广告的内容往往夸大其词，购房者不要只轻信楼书上的宣传，更不要轻信卖方的许诺，在签约时要明确哪些内容写进合同，而不要仅凭广告的宣传就想象房屋的质量、结构、环境等。 ５．《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。 签完合同还有事做 记：在签订好《商品房买卖合同》后，购房者还要履行哪些手续呢？ 许：根据北京市房产局的规定，在合同签订后双方须到房产局办理预售预购登记，该事项可由购房者或委托人和卖方指定人去办理。对于有按揭要求的房屋买卖，购房者应先与按揭银行签订房地产贷款抵押合同，然后和银行指定人到房地局产权产籍处办理抵押登记手续。 入住通知别急着接 记：目前，北京房地产市场当中，开发商交房时出现的问题也较多。购房怎样维护好自己的权益？ 许：房屋交付是房屋买卖过程中的关键，也是易出纠纷的环节。购房者在收到卖方的《入住通知书》后，应从以下方面界定卖方是否违约： １．卖方是否逾期交房；２．逾期交房是否符合不可抗力以及约定之情形；３．房屋地理位置以及物业名称、房屋质量及户型结构、内外部装修、套内面积、公建配套设施和绿化是否与合同一致，如不符，除非购房者认可，否则有权拒收，购房者可按照合同约定要求卖方承担违约责任，如支付违约金、解除合同；购房者也可要求卖方按期予以补正，并承担逾期交房之责任。
责任编辑/sf001
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