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房贷利率下调地产业成为“大赢家”

　　[提要]个人房贷利率下调０．５４个百分点２００２年２月２１日，央行下调了人民币存、贷款利率后，记者日前采访建设银行、中国银行等几家商业银行后得知，个人住房商业贷款利率均下降０．５４％，根据央行文件银管发２００２〈３８〉号第二条规定：各项贷款年利率在现行基础上平均下调０．５个百分点，个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由现行的５．３１％降为４．７７％，五年以上由现行的５．５８％降为５．０４％。以５０万元２０年期的贷款计算，新老利率相比，从今年２月至１２月相差了约１６００元，这也就是借款人现在办贷款可以节省的钱。据介绍，降
个人房贷利率下调０．５４个百分点 ２００２年２月２１日，央行下调了人民币存、贷款利率后，记者日前采访建设银行、中国银行等几家商业银行后得知，个人住房商业贷款利率均下降０．５４％，根据央行文件银管发２００２〈３８〉号第二条规定：各项贷款年利率在现行基础上平均下调０．５个百分点，个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由现行的５．３１％降为４．７７％，五年以上由现行的５．５８％降为５．０４％。以５０万元２０年期的贷款计算，新老利率相比，从今年２月至１２月相差了约１６００元，这也就是借款人现在办贷款可以节省的钱。 据介绍，降低个人住房贷款利率可能会出现两种情况：一是购房人没有或者已经签订了借款合同但商业银行未发放贷款的，将按照新的贷款利率执行，已经签订借款合同的可以重新签合同；二是已经发放了贷款的，正处于还款期的，按照《个人住房贷款管理办法》规定，今年执行原有的利率，从明年１月１日起，执行新的贷款利率。 房贷利息降低可能引“爆”楼市 业内人士认为本次人民币降息对房地产投资有两方面利好。第一，降息将促进房地产业等实业投资的增长。房地产业是典型的通过银行借贷来发展的产业。人民币贷款利率的降低，将使其利息等财务费用减少，企业的业绩将提升，从而有更多的资金用来发展新的楼盘。第二，人民币降息将进一步拓宽投资渠道，降低资金入市的机会成本，因此将有更多的资金流向证券市场，给上市房地产公司更多机会。同时，贷款利率的下降将为市民按揭提供更多便利，减少负面心理影响，进一步刺激购房者的购买热情，提高购买力。 地产行业是降息的最大受益者 西南证券研发中心房地产研究员王德勇认为，地产行业将是降息的最大受益者之一，他认为由于降息房价会下降２．６９％，股价将上涨０．０７元，行业净资产收益率可能提高０．２１％。 据悉，我国房地产行业的资产负债率一直维持在７５％以上，其中银行贷款的比例相当大，１９９９年至２００１年房地产企业的银行贷款之和约为４２００．３亿元，由于地产企业贷款中长期贷款的比例较高，估计整个行业银行长期贷款余额约为３３６０．２４亿元，贷款利率下降０．５％，地产行业每年可减少利息负担１６．８０亿元，２０００年末我国地产行业净资产为５３０２．９１亿元，由此可得本次降息将使地产行业净资产收益率提高０．２１％（所得税率均按３３％计算）。 本次降息后，住房消费贷款利率从５．５８％降至５．０４％，首付款比例按平均３０％计算，假设消费者购买一套１００万元的住房，他的首付款为３０万元，贷款为７０万元，贷款期限为１５年，贷款利率分别按５．５８％和５．０４％计算，该消费者的总支出（包括首付款、贷款本金及利息）分别为１３３．４９万元和１２９．９０万元，降息使他少支出３．５９万元，减少比例为２．６９％，相当于住房价格下降２．６９％。 截至２００１年６月３０日，我国房地产上市公司长期银行借款平均为１．１９亿元，贷款利息下降０．５％，上市公司平均每年可减少利息支出５９．５万元，相应净利润将增加５０．５８万元（所得税按１５％计算），房地产上市公司平均总股本为２．１８亿股，由此可得本次降息可使房地产上市公司每股收益平均提高０．００２３元／股，按目前房地产上市公司平均３０倍的市盈率计算，房地产上市公司股价将平均上涨０．０７元／股。 地产投资风险已经初步显现 不过有专家认为，房地产行业的全面复苏还要看普通百姓是否真正入市，并非只取决于减息这一单一的因素。而在于国内的整体经济状况，包括市民的就业问题，国民的收入问题以及社会保障问题等，同时整个房地产行业的供应量和产品结构亦会影响到楼市走势，如果供过于求或者结构不合理，都很难“引爆”地产行业。据调查，大多数购房者所能承受的房价水平在每平方米３０００－４５００元，总房价款不宜超过４５万元，有６０％的购房者表示能接受价格在每平方米３０００－４５００元之间的普通住宅和经济适用房，两年前每平方米６０００－７０００元的主流市场已经开始萎缩。因此，专家提醒房地产开发企业不能对降息存在盲目的乐观情绪，还是应该从市场的角度出发，开发出适销对路的房地产项目。 另外今年我国房地产市场竞争激烈程度将明显增强，市场集中度进一步提高。一方面，由于我国正式加入ＷＴＯ后，外资和台、港房地产大鳄加快了进军内地大中城市房地产市场的步伐，他们在大项目运作上有较强的资金优势和管理优势。另一方面，不少非房地产企业因为看好房地产行业广阔的发展前景而纷纷涉足甚至转型房地产业，由此导致对城市土地资源的争夺日趋激烈。同时由于房地产项目需要持续投入大量资金进行开发运作，那些原本和房地产无关的企业转型房地产后可能面临后续资金缺乏、销售不畅的窘境，即使贷款利息降低会减轻一部分负担，但投资风险仍然不可忽视。
责任编辑/sf001
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