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李长山：房地产市场怎一个“乱”字了得！

　　[提要]房地产业需要加强引导和发达国家比，中国的房地产市场乱极了。这些年，我们的房地产业一直在不规范中发展，可以用一个字来概括就是“乱”。这种“乱”表现在许多方面，有政策、管理、价格、市场定位、规划等等。政策方面的“乱”体现在我们政策在不断地完善、在逐步地建立，一边走一边往前看，遇到什么问题再制订什么政策，政策还在不断地修订。房地产政策缺乏像发达国家房地产政策具有完整性和引导性，目前政策对房地产的引导性能太差。政策的“乱”导致开发商的“乱”，因为没有人管他们，大大小小的、国营的、民营的、外资的、合资的、个体的、家庭夫妻店的
房地产业需要加强引导 和发达国家比，中国的房地产市场乱极了。这些年，我们的房地产业一直在不规范中发展，可以用一个字来概括就是“乱”。这种“乱”表现在许多方面，有政策、管理、价格、市场定位、规划等等。 政策方面的“乱”体现在我们政策在不断地完善、在逐步地建立，一边走一边往前看，遇到什么问题再制订什么政策，政策还在不断地修订。房地产政策缺乏像发达国家房地产政策具有完整性和引导性，目前政策对房地产的引导性能太差。 政策的“乱”导致开发商的“乱”，因为没有人管他们，大大小小的、国营的、民营的、外资的、合资的、个体的、家庭夫妻店的、假注册的、真注册的、弄一块地就搞开发，自己想盖什么样的房子就盖什么房子，想盖高层就盖高层，想盖板楼就盖板楼。许多开发商不一定按城市规划盖房子，整个一看，我们的房子五花八门、乱哄哄。 管理部门也比较“乱”。建设部有一个“房地产商协会”，但却无力统管全国的房地产商；建设部有一个“小区办”，“小区办”也不是一个管理部门，搞一些试点，出台一些政策；地方有房管局，它也管不了许多；北京还有“开发办”，“开发办”是给开发商发资质的；规划局是管规划的；房地产协会主要是搞一些活动。到目前为止没有一个统一的管理部门，各个部门都制订政策，这些部门都想管，但都管不了。房地产行业“婆婆”太多，但是没有“婆婆”却不行。在新加坡有一个房屋局，房屋局管理整个新加坡的房屋建设。现在我们是多头管理，在没有别的部门管理房产的时候，建设部应该把这个事情管起来，给广大产业大军一个导向。市场经济是在政府的导向和总体规划下来发展市场竞争，而不是无原则的发展。 没有引导就会导致乱建，这是很大的浪费。今天建了明天拆，明天拆了后天盖，这对国家财力、物力都是一种浪费。我们缺少的是一个整体的规划，这些问题都是当前急需解决的问题。现在开发商不成熟，投资也不成熟。开发商哪来的钱投资项目？都是银行的钱，银行的钱都是老百姓的钱。如果房地产市场缺少指导思想，最后损失的还是老百姓。上世纪八十年代中期盖的筒子楼，现在不到２０年就要全拆了。如果到２０２０年我们回过头来看，那些一梯十户、十二户的塔楼是不是都要拆了？缺少管理和引导，房地产业不能得到健康发展。 北京房价没有降低的条件 北京的房地产价格是一个敏感的话题。去年有开发商宣称今年房价会下降１５％—２０％，但是我认为北京的房价如果没有特殊政策不但不会下降，反而会进一步上升。以前盖房子比较简单，现在人们对房子的要求比较高，比方说中水处理系统、宽带网络系统等等。以前可以不上，但是现在必须要上。中水处理系统对小区的养殖、绿化、防污染等都有很重要的作用。现在建筑材料价格上涨，建设成本提高。 北京的房价最重要的一方面是取决于成本，成本压不来。比如欧陆经典的成本已经突破了６０００元／平方米，而且还在提高。１９９６年的规划到现在许多功能要考虑，比如要增加宽带网络系统、中水系统，目前只能拿出自己的利润来增加各种设备，只有压缩自己的利润空间。成本呼呼往上涨，而且不用还不行，别人都上你不上还不行。据悉，中房集团的利润也就控制在３％左右。房地产业的利润不仅与房价的提高有很大的关系，总经理的操作水平也是非常重要的。三年能完成的项目如果五年完成，那么就没有一点儿利润了。如果项目启动就很好，资金回笼快，利润可能大些。开发商的利润不能光靠提高房价，项目的管理是很重要的，要向管理要效益。 随着市场竞争成本提高，但是销售价格却不能再上涨。北京房价已经够高的了，甚至比旧金山还高。在旧金山买一幢３０００英尺的独立性别墅３０万美元就行了，在北京这样的别墅二三百万元根本就买不到，现在紫玉山庄已经涨到４０００美元／平方米。近期政府为了降低房价减免了一些手续费，这个在房子总的成本里面占的成本较少，即使一年不收也没有多少钱。实际上房子的主要成本在土地价钱，北京的土地价钱太贵。万科星园以２８０多万元／亩从北辰集团买的地，欧陆经典也是３００万元／亩左右。开发商不给工厂３００万元／亩人家工厂不拆，这是完全的市场行为。最近太合公司在东三环谈一个项目，光地价就９００万元／亩。这个价格不是政府定的，而是工厂自己定的，工厂是参考周边地价而定的，政府也无能为力。如果要把北京房价降下来，必须想法把地价降低，但是北京的地价许多是社会行为而不是政府行为。有一个办法，如果把北京所有土地分成几等，再按等级确定基本地价，各单位要参考这个价格来定价。
责任编辑/sf001
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