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关注：地产界将凸现“十大替代”

　　[提要]一、规则替代：让市场说话现在房地产遵守的规则是由目前国内市场自发形成以及政府所制定的游戏规则，但是这种游戏规则有时对于开发商来说并不是公平的，而且变数很大。拿土地出让来说，以前的土地出让长期以来都是协议出让，跟国际接轨后必须是竞投和招标，这样暗箱操作的困难将大大增加。入世后，游戏规则对于不同的开发商不是很公平以及对规则随意改变的状况将迅速地加以改变，当然我们的政府职能部门还是要作为房地产主要政策的制定者，还是要管理这个行业，还是要做裁判员，但它必然要和国际上一些东西来接轨，符合国际惯例的做法，而不能随意制定和改变规
一、规则替代：让市场说话 现在房地产遵守的规则是由目前国内市场自发形成以及政府所制定的游戏规则，但是这种游戏规则有时对于开发商来说并不是公平的，而且变数很大。拿土地出让来说，以前的土地出让长期以来都是协议出让，跟国际接轨后必须是竞投和招标，这样暗箱操作的困难将大大增加。入世后，游戏规则对于不同的开发商不是很公平以及对规则随意改变的状况将迅速地加以改变，当然我们的政府职能部门还是要作为房地产主要政策的制定者，还是要管理这个行业，还是要做裁判员，但它必然要和国际上一些东西来接轨，符合国际惯例的做法，而不能随意制定和改变规则。又如现行的物业管理的收费问题，物价部门管得非常细，精确到几毛几分钱，这一定程度上制约了物管水平形成恶性循环，成为了房地产业发展的瓶颈，其实按国际惯例物业管理市场化的做法，根本没有必要给某个项目制定多少毛钱，只要业主和管理委员会之间达成协议，由法律去约束和管理，这样问题自然就迎刃而解了。所以入世对中国房地产一个重大的影响就是规则的替代，现在还带着浓厚的计划经济色彩的行为将改变为市场规则行为，这是一个根本的转变。 二、企业替代：房地产的“三足鼎立” 企业与资金是密不可分的，因此企业替代当然包括资金替代。现在业内有一种普遍的观点，其中甚至包括业内一些资深的权威人士都认为：房地产是不动产，国外企业比较难进入这个行业，因为房地产的地域性很强，国内的风土人情等这些风俗外国人不容易了解，它不像其他的动产，会进入国际竞争的领域。这其实是一种自我安慰、自我麻痹误区。事实上任何的动产和不动产，作为产品来说本质上都是资本的流动，而任何资本流动的本性都是追逐利润的最大化，哪个领域利润高，资本必然就会向这个领域流动。中国的一些行业如家电业，经过激烈竞争，其利润已经与国际接轨了，但还有几个特殊的领域其利润跟国际是不接轨的，其中房地产就是一个。中国房地产的利润还有10%至15%甚至更高，而国外房地产的利润普遍是3%至5%，在这种情况下，一旦市场放开，国外的资金必然要进入这个市场。不动产与其他行业相比有一定的特殊性，这一点是不可否认的，国外的企业对这个不动产的不适应在一定程度上也是存在的。比如说香港的一些地产公司前几年在内地做地产成功的不是很多，就是因为他们太自信，用国外的经验来做国内的市场，用市中心的地段大量做商业写字楼，结果都不成功。但是不要忘记，国际品牌、国际资本有着非常良好的适应、调整机制，本土化就是他们解决问题的一个好办法，像沃尔玛一样，大量的高级专业人才进入国际品牌公司，地域性将不再是问题。并且所谓动产和不动产只是一个相对概念，高级建材、电梯等，作为商品它是动产，装到房子里面它就是不动产。 现在国内的房地产业正在洗牌，入世后会加速洗牌进程。过去的房地产界大概有两类地产商会很快消失，第一种就是传统的占主导地位的国有地产开发商，这些不改革不改制的大的国有企业都会变成形将灭亡的恐龙；另一类就是中小型的地产开发商，如果不能及时上台阶建立品牌，面对国际强势品牌公司和本地品牌三者分割市场，特别是国际的品牌公司，他们会占有很强的地位，这就是企业替代、资本替代。 三、市场替代：客户群外延扩大 入世后购买房子的主体要发生变化。比如说外销房概念的取消，大家都实行国民待遇，这种情况下会出现许多海外的购房者，成为很大的一群客户，包括一些原来在国内只能租房住的人也会转化成为客户。此外，房地产本来是一个很重要的投资工具，在国内长期以来这种投资的性质都没有体现出来，在今后这种大量的投资客户会出现，市场会发生很大的变化。比如说，外资进来的同时，许多大的中介公司、贸易公司会进来，国内买写字楼的、商铺的投资市场主体就会发生变化。市场替代因此也可以说成客户替代，主要的变化就是境外的购房会大量增加。 四、观念替代：居住观念国际化 观念替代的例子很多。如入世后，大量廉价的汽车进入家庭，通讯也会极大地改善，这种情况下，人们的居住观念由于行走、通讯的便捷，已经存在的郊区化的趋势会更加明显，住房的标准从一环、二环会迅速地向郊区化转移，因为步行的距离是5公里左右，自行车的活动范围是15公里左右，汽车就是50公里的范围，这样一来，只要有车的人都会向郊区转移，这就是人们居住观念的变化。再一个物业管理费的问题，以后与国际接轨市场化以后业主就会明白，不是要我交多少费，而是我交了多少费可以享受什么样的服务，就像请保姆一样，请一个农村来的，一个月两三百元就可以了，但要请一个高级保姆则一个月可能要花六七百元，这些都是需要人们转变观念的。观念的变化对房地产业的冲击可能将是最大的，也是自然而然的。 五、产品替代：“复合型”住宅将出现 随着市场替代的变化，购房人员结构的变化，产品本身也将发生改变。大量外资进来后，会增加大量的白领。大量的外国雇员，他们所要住的房子跟我们现有产品的结构有很大的区别，例如SOHO一类的概念可能会越来越流行起来。以前的房屋主要以住宅为主，以后很有可能以投资为主。跟旅游度假休闲、跟投资结合的产品会增加，产品会更加丰富多彩，传统的、只满足一般居住需求的产品会下降，大量的传统住宅基础之上又增加了一些个性附加值的产品将出现，即“复合型”住宅。 六、服务替代：策划人行将消失 服务替代就是跟房地产相关的一些服务行业，如中介代理业，咨询顾问业、策划业等，会跟现在相比发生很大的变化。入世将加速策划业灭亡，因为现在的策划是由于许多房地产商不太明白产品怎样跟市场对接，而且政府的政策又有许多不成熟的地方，所以才有了策划人、顾问。入世后规则已经被替代了，大家都按照一种模式一种规则来操作。市场较为透明，策划人和顾问自然就走到了尽头。当然，这并不表示完全不需要顾问和策划，而是说顾问和策划将被成熟的市场调研公司所取代，目前中国的房地产业还没有成熟的市场调研公司，但国际上有，他们会以一种科学严谨规范的市场调研方式来帮助开发商做市场调研，因此，原本鱼龙混杂的市场调研和策划人员，要么与国际接轨，要么被市场淘汰，当然这可能不会立即显现出来，但其实只是时间的问题。 七、材料的替代：高科技材料打造新住宅 国内哪怕最好的住宅与外国一般的住宅相比都有很大的差距，这其中高科技材料的运用是一个重要因素。国内20层以上的建筑，它的适用率就不足70%了，而国外的一些超高层住宅，适用率仍能高达70%以上，大量高级超薄建材的使用就是关键。入世后，国外的木材、卫生洁具、装饰材料、电梯、机电设备等这些全方位的建材将大幅降价进入我国，这样就会给我们国内的产品升级换代带来一个机遇。 八、供求关系的替代：房价有升有跌 入世后的房价将有升有跌。有一些房子房价会往下跌，如现在市场上有些房子不适应市场需求，品种供大于求，当国外好的产品进来时自然会加速其价格下滑，不降价就卖不出去时，这是最主要的一部分；另外，就高档房来说，很多材料是进口的，随着入世后进口材料的降价，它的整个价格也要往下走；第三个方面，国际公司习惯了3%—5%的利润，进入国内后房地产是10%至15%的利润，这样也有一定的降价空间。入世后，还有一部分产品的价格会上升。比如说大量的公司需要商业用房、企业办公用房，在一定时间内，这部分的房价会往上涨，广州今年写字楼的房价比去年回升了百分之十几，就是因为入关后需求量的增加。总之，随着产品结构、市场替代的转变，我们的供求关系将会发生变化，有的会降10%或者15%，有的可能会在一段时间内上升。 九、金融替代：更多质优价廉的服务 总的来说就是国内业主将能享受到国外提供的按揭、金融、保险等质优价廉的服务。 十、推广替代：炒作归于平淡 现在国内的房地产一般拿出销售额的2%到3%来做广告，做宣传，所以国内的媒体上房地产广告越来越多，但国外的房地产广告却非常少，房子还卖得很好，这表明市场成熟以后，炒作、概念的作用越来越少，人们更加注重品牌的作用，而不需要通过大量的推广、炒作来选定项目，所以推广可能会归于平淡，这种大量的密集式的宣传在入世后会发生质的变化。 其实谈入世后的十大替代并不只是一味地喊“狼来了”，入世既充满了危机，也充满了机遇。入世后，大量高档建材的关税的降低，使得用优质的建材建更多更高档的房子成为可能，大量高级雇员、高级白领的增加，他们有很强的购买力，这使我们市场的承接力又增加了，很多的机遇摆在我们的面前；但同时也有压力，例如国际公司的进入会加快洗牌的进程，应该说压力是主要的，机遇则要看个人的了。
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